Pour financer l’achat d’un terrain et une opération immobilière, le promoteur réunit les sommes nécessaires par plusieurs biais : l’équilibre financier n’est pas toujours simple à trouver entre l’investissement en fonds propres, le crédit réalisé auprès de la banque et la pré-commercialisation.
Sommaire
L’étude préalable à l’achat d’un terrain
Lorsqu’il s’intéresse à un terrain, le promoteur réalise une étude en vue de déterminer sa marge de manœuvre. Il utilise généralement la méthode du “compte à rebours”, laquelle consiste à partir sur une hypothèse de construction, en conformité avec les réglementations d’urbanisation, et à faire la différence entre les dépenses et les recettes prévisionnelles. Cela lui permet de connaître le montant pour lequel l’achat du terrain se révélera rentable.
S’il trouve un accord avec le vendeur d’un terrain, le promoteur doit encore concrétiser son projet en restant dans les limites qu’il s’est fixé. Cela passe par l’optimisation des moyens de financement.
Bon à savoir :
Trois leviers sont généralement utilisés pour lancer une opération immobilière :
- l’investissement de fonds propres, dans une proportion de 10 à 20 %,
- l’emprunt réalisé auprès d’une banque, pour 25 à 40 %,
- la vente d’une partie des logements sur plans, entre 30 et 50 %.
L’investissement en fonds propres
Le montage financier de l’opération implique en général l’immobilisation de fonds propres, qui représente l’engagement du promoteur. L’investissement est demandé par la banque dans le but de sécuriser le programme. Les organismes financiers sont devenus plus exigeants depuis la crise de 2008, durant laquelle de nombreuses opérations ont été abandonnées en cours de route. A noter que cet argent ne peut pas être immobilisé pour plusieurs chantiers.
Le crédit promoteur
L’organisme financier investit, moyennant intérêts, un montant significatif de l’opération. L’obtention du crédit dépend des fonds propres et de la commercialisation du programme en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Il permet au lotisseur de bénéficier d’une flexibilité afin de faire face aux aléas liés aux travaux de construction de la résidence.
Le crédit promoteur est une avance de trésorerie, qui se matérialise par une ligne de découvert supplémentaire qui sert généralement pour l’acquisition du terrain et le démarrage des travaux. Son montant est susceptible d’évoluer pendant le chantier, en fonction des prestations réalisées, de la vitesse d’exécution des entreprises, ou encore des coûts des matériaux, puisque les fonds sont débloqués selon les besoins. Il est ensuite remboursé via les recettes des ventes des lots. La banque se rémunère par le biais d’intérêts sur les sommes décaissées, ainsi qu’une commission négociée dès le départ.
La commercialisation en VEFA
La vente en l’état futur d’achèvement permet au promoteur de bénéficier d’une manne supplémentaire. Les acquéreurs règlent les sommes dues au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Ce mode de commercialisation implique l’obtention d’une garantie financière d’achèvement (GFA), laquelle constitue une assurance pour les acheteurs que le programme sera terminé. Le bénéfice de l’opération dépend des revenus de la vente.
L’utilisation du crowdfunding
Le financement participatif ou crowdfunding est de plus en plus utilisé. Il permet au promoteur d’obtenir l’appui d’investisseurs, sous forme d’actions ou d’obligations, afin de compléter l’investissement en fonds propres.