Vendre sa maison ou son terrain à un promoteur immobilier : avantages et inconvénients

Le promoteur immobilier est un professionnel dans le domaine de la construction immobilière. Il étudie le marché de l’immobilier, réalise et développe un programme et opère jusqu’à la commercialisation des logements construits.

On hésite parfois à s’adresser aux promoteurs, au moment de se séparer d’un bien. Quels sont les avantages et les inconvénients liés à la vente de sa maison ou de son terrain à un promoteur ?

 

1. Passer par un promoteur immobilier valorise la vente de votre maison

Avant d’acheter une maison ou un terrain à bâtir, le promoteur analyse la demande, la disponibilité du foncier, la faisabilité du projet et de la recherche du financement.

Le principal avantage de vendre sa maison à un promoteur immobilier est ainsi d’avoir comme interlocuteur singulier le professionnel qui a la plus grande importance parmi tous les acteurs dans le domaine de la construction. Il maîtrise en effet l’ensemble du projet de construction, et ses capacités financières lui permettent d’acheter votre maison ou votre terrain à sa juste valeur.

Expert en la matière, le promoteur immobilier est un fin connaisseur du secteur de l’immobilier et donc de l’offre et de la demande. Ceci fait que son prix fixe proposé au vendeur pour l’achat de son bien est supérieur au prix de vente à un particulier.

2. Céder son terrain à un promoteur pour obtenir le meilleur prix

Avant de transmettre une proposition pour un terrain, ou une maison et son terrain, le promoteur immobilier se livre à une analyse très poussée visant à évaluer son potentiel constructible. En d’autres termes, il s’applique à définir le plus précisément possible les contours du projet qu’il sera en mesure d’y bâtir. Pour évaluer le prix de votre bien, il prend en compte plusieurs critères :

• Le nombre de logements qui peuvent être construits sur votre parcelle
• Les commodités de proximité (commerces, transports en commun, écoles…)
• Les projets de développement de votre quartier

Ce dernier dépend des réglementations et particulièrement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et du Plan d’Occupation des Sols (POS), de la situation du terrain, des projets environnants, du marché de l’immobilier et des coûts de la construction. Il requiert ainsi l’aide de tiers, tels un architecte ou des bureaux d’études, afin d’évaluer le bénéfice qu’il saura tirer de la commercialisation des logements de son programme. Cette perspective lui permet de proposer davantage qu’un particulier afin d’obtenir le bien.

3. Le PLU valorise le prix de vente de votre maison

Le PLU Plan Local d’Urbanisme est l’outil principal d’aménagement du territoire et fixe les règles d’urbanisme à échelle communale tout en prenant en compte le développement durable. Il succède le POS Plan d’Occupation des Sols qui définit les projets d’aménagement de la commune depuis 1967.

Le PLU sert à augmenter l’offre de logements tout en préservant l’environnement, le patrimoine et le style architectural de la ville. 

Il indique pour chaque terrain construit avec une maison ou nu :

• La surface de plancher constructible : plus elle est importante, plus elle permet d’obtenir un prix élevé au m²
• La hauteur (en nombre d’étages) autorisée
• Les caractéristiques du terrain et son environnement

Pour son programme immobilier, le promoteur recherche un terrain avec peu de limitations de constructions pour pouvoir y bâtir un immeuble en hauteur et accueillir un maximum de logements.
Si le PLU indique que votre parcelle sur laquelle est bâti votre maison ne présente pas ou peu de restrictions, le promoteur immobilier peut vous proposer un prix élevé.

Le prix de vente de votre maison ou de votre terrain à un promoteur est avantageux. Avec un promoteur immobilier, vous vendez votre bien à un prix 20% plus élevé que le prix du marché.

4. La disponibilité de l’argent du promoteur immobilier

C’est un gros avantage pour le vendeur. Le promoteur peut emprunter à la banque de grosses sommes d’argent contrairement à un particulier qui souhaiterait acheter votre maison. Il a aussi très souvent de gros fonds propres ce qui lui permet d’assurer sa solidité financière.

Pour construire un immeuble sur votre terrain le promoteur immobilier à recours à 3 moyens de financement :

• Ses fonds propres, qui sont des bénéfices de ses précédentes opérations de construction apportés par lui-même de sa société.
• Les ventes avant le début de la construction correspondent aux ventes en état futur d’achèvement. L’acquéreur achète la construction au promoteur avant que celle-ci soit terminée et permet au promoteur immobilier de démarrer les travaux. 
• Les crédits bancaires : le promoteur immobilier peut emprunter plus facilement qu’un acheteur classique.

Contrairement à un particulier, la somme du prix de vente de votre maison ou de votre terrain à un promoteur est plus conséquente et elle vous est versée immédiatement dès lors de la signature définitive de l’acte de vente.

5. Vendre sa maison à un promoteur vous fait bénéficier d’abattements fiscaux

Ça concerne toutes les ventes immobilières. Lorsque vous vendez une maison ou un terrain, vous générez une plus-value qui est soumise à une fiscalité progressive dont l’impôt sur le revenu et aussi les prélèvements sociaux.
Grâce à la mesure mise en place en 2018 et sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal sur cette plus-value si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier.
La mesure encourage les propriétaires fonciers situés dans les zones où il est difficile d’accéder au logement à vendre leur maison.

Si votre terrain nu ou construit est localisé dans une zone tendue A ou A bis, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal lors de la vente de votre bien à un promoteur.

Le type de construction que va bâtir le promoteur immobilier sur votre parcelle permet de déterminer la valeur de l’abattement fiscal auquel vous aurez droit.

• Si le promoteur construit des logements collectifs (résidences en copropriétés) vous pouvez obtenir un abattement fiscal de 70% sur la plus-value lors de la vente de votre maison.
• Et, si la moitié des logements bâtis par le promoteur immobilier sont des logements sociaux, vous pouvez bénéficier jusqu’à 80% d’abattement fiscal.

6. Les délais de vente sont plus longs

Vendre son bien à un promoteur possède cependant quelques particularités que vous devez prendre en compte avant de vous lancer dans votre projet de vente.

Les délais sont les principaux inconvénients lorsque l’on souhaite vendre sa maison ou son terrain à un promoteur immobilier. Le promoteur est protégé par la loi, en ce qui concerne l’obtention du permis de construire. Plusieurs mois sont nécessaires, entre la dépose du dossier, son étude par la mairie et la purge de tout recours. Les tiers disposent notamment de trois mois pour s’opposer au projet. La vente de votre bien n’est effective que lorsque vous signez l’acte authentique de vente devant le notaire. 

Il faut compter entre 12 et 18 mois pour vendre sa maison à un promoteur immobilier. Lors de la signature de la promesse unilatérale de vente vous pouvez demander au promoteur immobilier une indemnisation d’immobilisation qui correspond à 10% du prix de vente. 

Pour connaître vos droits lors de la vente de votre maison ou de votre terrain à un promoteur vous pouvez faire appel gratuitement à un expert foncier qui peut vous obtenir les meilleures conditions de vente.

7. Eviter les pièges lors de la vente à un promoteur immobilier

Le vendeur doit également maîtriser les techniques de mise en concurrence des intéressés, et s’assurer de leur solidité financière et de leur sérieux. La transaction peut réserver quelques pièges et, en particulier, dans le contenu du contrat de vente. Afin de défendre ses intérêts, le promoteur peut tenter d’inclure des clauses suspensives qui ne sont pas vraiment favorables au vendeur.

Il est fortement conseillé de se faire aider d’un professionnel aguerri à ce type de négociation et qui maîtrise par exemple le domaine juridique.

Comparateur-promoteur.com peut vous aider en vous transmettant jusqu’à trois devis de promoteurs se situant dans votre région, sélectionnés avec soin. Il propose également un accompagnement, durant toute la durée de la transaction, visant à éviter les mauvaises surprises.

 

Avantages	Inconvénients
Le PLU : s’il autorise la construction de plusieurs logements sur votre terrain, celui-ci prend de la valeur.	Les délais : ils sont plus longs lorsque vous souhaitez vendre votre maison à un promoteur (entre 12 et 18 mois).
La valorisation de votre terrain : avant de vous proposer son prix, le promoteur immobilier étudie le potentiel constructible de votre terrain. Il achète votre maison à sa juste valeur en plus du droit à construire que votre terrain peut procurer.	Les conditions suspensives : le promoteur immobilier se protège grâce aux lois et pose des conditions. Par exemple, lors de la signature unilatérale de vente, qu’il lui laisse le droit de se retirer de l’achat de votre bien.
La disponibilité de l’argent : le promoteur a des capacités financières plus importantes qu’un acheteur classique, ce qui lui donne l’avantage de vous proposer un bon prix mais aussi de négocier s’il est en concurrence avec d’autres promoteurs qui souhaiteraient acheter votre terrain
Les abattements fiscaux : il est possible que vous puissiez obtenir un abattement fiscal sur la plus-value lors de la vente de votre maison à un promoteur. Vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 70% sous certaines conditions.
Aucun frais d’agence immobilière à payer : contrairement à quand on vend sa maison ou son terrain à un particulier ou tous les deux acheteurs et vendeurs paient des frais d’agence.
Versement d’une indemnité d’immobilisation : elle est versée par le promoteur immobilier au vendeur dans l’hypothèse ou le promoteur se désiste et ne souhaite plus acheter votre bien.
Le prix de vente :quand on vend à un promoteur immobilier, le prix de vente est 20 à 30% plus élevé que lorsque l’on vend à un particulier.