Bien immobilier en héritage : les solutions possibles

Dans le cas où un bien immobilier est inclus dans un héritage, vous avez le choix entre deux solutions : garder ce bien ou le revendre. Il est parfois possible de devancer l’issue fatale ainsi la famille a “le temps de mettre en règles ses affaires” selon la formule consacrée, mais parfois le décès est totalement imprévisible. Dans les deux cas, les droits de succession existent et les héritiers vont avoir la lourde tâche de gérer des formalités administratives complexes.

Conserver ou revendre le bien immobilier, quelle est la meilleure solution selon les cas ?

Gérer un héritage est, par essence, une opération désagréable mais, malheureusement, l’administration française ne vous laisse aucun répit. Les démarches sont compliquées et trop souvent extrêmement longues. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, que ce soit un terrain, une maison, un immeuble à caractère privé ou professionnel, il va falloir se pencher sur plusieurs facteurs pour déterminer la meilleure attitude à adopter. Selon les options choisies, le résultat d’une opération financière peut aboutir à de grosses différences de prix.

L’anticipation du décès

Les difficultés des démarches pour solder un héritage dépendent tout d’abord du statut du bien. Un décès peut parfois être prévu à cause d’une maladie ou d’un âge avancé et il est possible d’anticiper les procédures. En général, il s’agit de faire une donation avant le décès – avec l’accord des deux parties en vue de faciliter les futures formalités en rapport avec l’administration.

Généralement, la personne fait une donation en nue-propriété lorsqu’il s’agit d’une maison, résidence principale ou secondaire. Le donateur continue à habiter normalement sa maison et cela ne l’affecte en aucun cas. Le jour de son décès, elle appartient directement à son ou ses héritiers.

Malheureusement, il existe encore trop de gens qui négligent cette opération, par ignorance ou par attitude de déni, et ils s’exposent à des démarches qui seront longues et complexes, en plus de la peine qui viendra s’ajouter. Pour les décès par accident auxquels personne ne pouvait s’attendre, c’est une succession habituelle, dite classique qui va devoir être gérée, avec toutes les complications qu’elle implique.

Les droits de succession

Une succession ne va pas sans les droits de succession. Ils sont nombreux et élevés et sont fonction de l’anticipation et de la situation du bien immobilier lorsque le décès a eu lieu.

Le cas le plus favorable pour l’héritier est celui que nous avons vu précédemment, à savoir la donation préalable au décès. Pour une nue-propriété, l’héritier va devoir acquitter des droits de donation qui sont bien moins élevés que les droits de succession. Ce qui se comprend, car, contrairement aux droits de succession qui sont calculés sur la valeur du bien dans son ensemble, les droits de donation se basent et sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier, donc, sont plus modestes.

Si rien n’a été prévu avant le décès, on en revient à une succession classique et des droits de succession élevés, malgré quelques diminutions qui vont s’appliquer en fonction de la parenté des bénéficiaires avec le donateur.

Il est nécessaire, alors, d’avoir recours aux services d’un notaire qui va facturer des frais. Dans le cas de la vente du bien immobilier, il faut estimer les impôts qui vont être appliqués, ce qui relève de la gageure, tant ils sont variés et leur mode de calcul compliqué, voire incompréhensible. La vente de la maison va être soumise à un impôt sur la plus-value du bien – selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire par exemple – et à sa date d’acquisition.

 

La vente du bien immobilier : pour les héritiers, la solution de facilité

S’il n’y a pas d’attachement affectif ou si l’on se trouve en présence de plusieurs héritiers, la vente du bien immobilier est souvent envisagée pour aller plus vite et répartir l’héritage le plus facilement possible. Il faut cependant tenir compte des contraintes qui l’accompagnent.

Si l’on schématise, la vente est l’opération la plus simple pour une succession impliquant plusieurs héritiers : il s’agit d’estimer le prix de vente du bien, trouver un acquéreur et partager équitablement le produit de la vente. Ainsi, chacun a sa part. Les héritiers ont, alors, la possibilité d’utiliser leur part comme bon leur semble coupant court à toutes les disputes qui peuvent avoir lieu au sujet de l’entretien ou/et des investissements dans le cas où le bien est conservé.

• La vente du bien immobilier à un particulier : pour l’acheteur potentiel, une aubaine, pour le vendeur, une consolation

Pour un particulier qui s’intéresse à un bien provenant d’un héritage, disons-le clairement, c’est bien souvent une affaire très intéressante en perspective. Les héritiers ont envie que la transaction soit rapide afin que l’argent soit partagé et la succession définitivement soldée. L’acheteur potentiel va souvent s’épargner des négociations longues et âpres et se verra accepter un prix relativement bas par rapport au marché et à la valeur réelle du bien.

Pour les héritiers, ce n’est pas forcément la meilleure affaire financièrement parlant, mais c’est l’assurance d’aller vite et de toucher concrètement l’héritage rapidement. L’argent dégagé de la vente permettra également de régler les frais de succession.

D’autre part, en vendant à un particulier, le bien a plus d’assurance de ne pas être détruit, du moins dans un futur proche. Pour les héritiers qui ont bien connu ce lieu, parfois grandi dedans, c’est un moindre mal s’ils sont obligés de s’en séparer, sachant qu’il servira à une nouvelle famille. Il arrive fréquemment qu’un héritier veuille conserver le bien mais ne puisse pas racheter les autres parts ou, tout simplement, n’a pas les moyens de l’entretenir. Savoir qu’il va subsister est toujours une petite compensation.

• La vente du bien immobilier à un promoteur : la meilleure opération financière

Décider de vendre le bien immobilier hérité à un promoteur est le meilleur choix si l’on s’en tient aux considérations financières uniquement. Un promoteur achète souvent au-dessus du prix du marché, en moyenne 20 % supplémentaires par rapport à la vente à un particulier.

Pour un promoteur, l’achat du terrain est un placement. De fait, il tient moins compte de la valeur du terrain en l’état et des constructions déjà existantes que du potentiel du terrain et de ce qu’il envisage pour le rentabiliser au mieux.

En revanche, la vente à un promoteur est un peu plus longue car il s’assurera qu’il va bien obtenir toutes les autorisations et permis de construire pour son futur projet, avant de signer la vente définitive. Pour les héritiers, cela peut signifier d’avoir à avancer les frais de succession, ce qui va entamer légèrement le capital qu’ils vont toucher ultérieurement.

Malgré cela, le délai n’est pas insurmontable et l’opération est toujours la plus profitable. Si les héritiers décident eux-mêmes d’investir sur le terrain et de le faire construire, l’opération sera beaucoup plus longue. Il y a aussi la possibilité de mettre le bien en location mais la rentabilité sera beaucoup moins bonne et il faudra, de toute façon, avancer les frais de succession.

La vente à un promoteur immobilier, une affaire de professionnels

Revendre son terrain ou sa propriété héritée reste l’opération financière la plus profitable, encore faut-il s’y prendre correctement et ne pas tomber dans les pièges classiques. Le premier écueil est de céder à la précipitation. Un héritage est souvent délicat à traiter et les considérations sentimentales peuvent parfois altérer les jugements. De plus, lorsque les héritiers sont nombreux, il est courant de céder à la tentation de vendre au premier venu pour solder au plus vite les partages.

Il existe des professionnels dont le métier consiste à agir en intermédiaire entre les particuliers et les promoteurs. Ce sont des gens qui ont des réseaux locaux constitués et qui connaissent le marché de l’immobilier de leur région. Ils sont à même d’accompagner les héritiers au cours de toute la procédure de vente d’un terrain ou d’un bien immobilier à un promoteur.

La première tâche de ces intermédiaires est de trouver le meilleur promoteur immobilier dont les projets sont adaptés à la nature du bien. Ils font gagner du temps aux vendeurs grâce à leur connaissance et ils savent qui est susceptible d’être intéressé par quoi. Ils connaissent aussi les délais et, en choisissant un projet adapté, ils savent que les autorisations seront plus vite délivrées et la vente bouclée. Ils peuvent, ainsi, faire gagner de précieuses semaines, voire des mois dans certains cas.

L’autre énorme avantage est la prise en charge totale des démarches administratives. Les procédures sont par nature complexes et fastidieuses et, dans le cas d’un héritage, il faut ajouter la dimension affective qui rend cette étape encore plus pénible. En choisissant de passer par les services d’un intermédiaire, les héritiers ne s’occupent de rien.

Les autres possibilités en cas d’héritage

Bien évidemment, vous n’êtes pas obligé de vendre la maison familiale ou le bien en héritage, car d’autres possibilités s’offrent à vous.

• Choisir la solution de la location

Il se peut que le bien hérité soit déjà en location et peut-être avec plusieurs locataires à la fois, dans le cas d’un immeuble. D’autre part, il arrive que les héritiers n’arrivent pas à se mettre d’accord et, dans l’attente de trouver un compromis, décident de mettre le bien en location.

Considérée à court terme, c’est la solution la plus adaptée, le temps de trouver un acheteur potentiel, particulier ou professionnel, ou le temps d’arriver à trouver une solution au désaccord entre héritiers.

A long terme, c’est un moyen d’avoir des revenus fixes et réguliers et de conserver un patrimoine. Dans le cas d’un héritage, il y a bien sûr la dimension sentimentale qui entre en jeu et avoir le bien en location est un moindre mal.

Il est également possible de conserver l’utilisation du bien de manière privée par un ou plusieurs héritiers. La maison peut être reprise par l’un d’entre eux ou bien servir de maison familiale qui profitera à tout le monde, le temps de week-ends et vacances, en fait comme résidence secondaire commune.

Dans tous les cas où les héritiers s’engagent à conserver le bien immobilier hérité, il faudra prévoir de régler les droits de succession.

• Scinder l’héritage pour régler les frais de succession

Dans le cas où le bien immobilier occupe une grande surface, il est envisageable de le scinder et de ne vendre qu’une partie de son terrain. Il est, par exemple, possible de conserver la maison pour un usage privé ou pour la mettre en location et vendre la partie attenante à un promoteur qui pourra y envisager un projet immobilier.

Cela permet, d’une part, de régler les droits de succession et, d’autre part, de partager l’argent de la vente entre héritiers, s’il en reste.

Comme nous l’avons vu précédemment, il est dans ce cas recommandé de faire appel à un intermédiaire qui se chargera de la totalité de la transaction avec le promoteur.