En France, l’urbanisation du territoire est réglementée par de nombreux documents officiels, comme par exemple le Plan Local d’Urbanisme, le Règlement National d’Urbanisme ou encore, dans certains cas plus rares, par le Plan d’Occupation des Sols. Pour réaliser une demande de permis de construire, vous devrez prendre en compte les données de tous ces documents mais également celles présentes dans le cadastre. En effet, vous y trouverez des données essentielles comme la superficie de la parcelle sur laquelle vous comptez faire construire ou encore la distance qui sépare les différents bâtiments situés sur les parcelles voisines.
La cadastre est communal, bien qu’il ait une valeur nationale. Il faut bien prendre en compte le fait que ce soit le ministère des Finances et des Comptes Publics qui en ait la charge. Ainsi, ce document est évolutif puisqu’au fil des années, les changements de propriétaire sont notifiés par exemple, de même que les nouveaux bâtiments construits. Le cadastre n’a pas pour seul but de permettre aux propriétaires de réaliser des demandes d’urbanisme, il va également être important d’un point de vue fiscal puisqu’il va donner l’opportunité aux administrations adéquates de calculer le montant de certains impôts dont sont redevables les propriétaires. Toutefois, il faut savoir que tout le monde ne peut pas accéder librement à toutes les données présentes dans le cadastre, certaines sont en effet privées afin de préserver l’intimité des propriétaires.
Plusieurs manières de consulter le cadastre existent, ainsi, si vous vous trouvez à une distance importante de la commune dont dépend le terrain qui vous intéresse, vous n’aurez pas besoin de vous déplacer pour consulter les plans par exemple. Vous pourrez passer soit par Internet, soit par voie postale.
Sommaire
Le cadastre, un document qui contient de nombreuses données
C’est sous Napoléon que le premier cadastre a vu le jour. La numérisation n’existant pas à l’époque, il a fallu de nombreuses décennies avant que le cadastre soit complet au niveau national, mais une fois ce laps de temps écoulé, de nombreuses imperfections ont été notifiées. En effet, il faut savoir que les changements importants n’étaient par représentés sur le cadastre, ce qui posait des problèmes par exemple au moment de calculer le montant des impôts dont étaient redevables les propriétaires. Avec le temps, le cadastre a évolué et depuis les années 90, il a été vectorisé, afin de non seulement simplifier sa lecture, mais également pour permettre au plus grand nombre d’y avoir accès.
Le plan cadastral
La partie la plus connue du cadastre est sans doute le plan que l’on peut y trouver. En effet, le territoire de chaque commune est représenté de façon précise afin que les différentes parcelles puissent être visibles. On notera le fait que selon le plan choisi, vous aurez accès simplement aux limites des différents terrains ou bien aux bâtiments qui ont été construits sur ces derniers. Notez également que les mairies et les bâtiments religieux sont également représentés sur ces plans.
Le numéro de la parcelle va par ailleurs figurer sur les plans, cela vous donnera la possibilité de réaliser des recherches plus précises par la suite grâce à la matrice cadastrale.
La matrice cadastrale
Pour accéder aux données présentes dans cette partie du cadastre, il vous faudra réaliser une demande officielle, les informations n’étant pas accessibles directement sur Internet. On trouve différents types de données au sein de la matrice cadastrale, comme par exemple le nom et les coordonnées du propriétaire de chaque parcelle mais également le nombre de bien fonciers qu’il possède au sein d’une même commune. On trouvera également sur ce document les taux d’imposition qui sont pratiqués pour chaque parcelle, mais en aucun cas vous ne pourrez, en tant que tierce personne, connaître la raison d’une exonération par exemple. De même, la date de naissance du propriétaire d’un bien est confidentielle. Seule une personne ayant procuration de la part du propriétaire ou encore une administration, fiscale ou judiciaire, sera en mesure d’accéder à la totalité des données.
Grâce à la matrice, il est également possible de remonter l’historique des propriétaires d’un bien, mais il n’est en revanche pas envisageable de connaître la façon dont une parcelle est devenue la propriété de quelqu’un d’autre, que ce soit grâce à une transaction ou à un héritage par exemple. La date de la mutation sera également tenue secrète.
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas vous opposer à ce qu’une tierce personne demande à consulter la matrice cadastrale concernant votre parcelle, vous serez juste assuré du fait que certaines informations seront gardées confidentielles.
Un document qui ne fait pas office de titre de propriété
Bon à savoir :
Il est important de tenir du compte du fait qu’en aucun cas, le cadastre peut remplacer un titre de propriété. Les données qui sont présentes sur ce document n’ont en effet pas de valeur légale, il ne sera donc pas possible non plus d’utiliser les plans pour justifier des limites d’une parcelle. Seul le bornage, réalisé par un géomètre-expert, sera juridiquement recevable.
Toutefois, il faut bien noter que le cadastre va être utilisé par les institutions pour différentes raisons, il sera par exemple utilisé dans le cas d’un héritage litigieux ou encore pour calculer le montant des différents impôts dont doit s’acquitter chaque propriétaire. La superficie de la parcelle est en effet indiquée sur le plan et la matrice, de même que le nom du propriétaire. C’est dans le but d’uniformiser les impôts fonciers que Napoléon a à l’origine instauré le cadastre, bien que ce document soit toujours utilisé dans ce but à l’heure actuelle, ce n’est plus sa seule utilité.
Les diverses utilités du cadastre
Le cadastre n’est pas seulement utilisé par le propriétaire d’un bien ou par l’administration fiscale, en tant que tierce personne, vous pouvez également le consulter afin de prendre connaissance de certaines informations dans le cas où vous souhaiteriez faire l’acquisition d’une parcelle précise. Par ailleurs, notez bien que vous n’avez pas besoin d’un motif précis pour consulter le cadastre, les plans étant en libre accès sur Internet et les informations de la matrice n’étant pas toutes confidentielles.
Une aide importante pour les administrations
Chaque propriétaire terrien se doit de payer des impôts, comme la taxe d’habitation, la taxe foncière ou encore la taxe professionnelle. Pour calculer le montant de ces différents impôts, l’administration va se baser sur les données présentes dans le cadastre, puisque le nom de chaque propriétaire va figurer sur ce document. Il faut savoir que certains propriétaires vont être exonérés d’impôts fonciers par exemple, cela figurera également sur le cadastre et sera un point de repère pour l’administration fiscale.
Un document important lors d’une demande d’urbanisme
Il faut retenir que lorsque vous souhaitez faire construire un bâtiment ou encore faire une demande de permis d’aménager dans le but de réaliser une division foncière, il vous faudra au préalable réaliser une étude du cadastre. Cela vous donnera en effet la possibilité de connaître précisément la surface de votre parcelle et donc de vérifier qu’elle est suffisamment grande pour accueillir une maison par exemple. Il faut en effet que le Coefficient d’Occupation des Sols soit respecté si vous souhaitez réaliser une construction immobilière.
Bien que les limites de votre parcelle ne soient pas à proprement dîtes légales, elles seront utilisées comme base par le géomètre-expert qui viendra baliser votre terrain. Par ailleurs, vous pouvez parfaitement consulter ce document pour en savoir plus à propos des parcelles voisines, dans le cas où vous souhaiteriez en acheter une par exemple. Prendre contact avec les différents propriétaires des terrains proches du vôtre sera également intéressant si envisagez de réaliser des constructions, le fait de les prévenir au préalable vous évitera par la suite d’affronter trop de recours à l’encontre de votre projet.
Un document qui permet de se projeter
Nous l’avons vu précédemment, quel que soit votre statut, vous pouvez demander à consulter le cadastre, même si dans le cas des informations de la matrice, il vous faudra réaliser une demande officielle. Toutefois, cela sera intéressant si vous souhaitez acheter une parcelle et donc vous renseigner au préalable à propos de la zone dans laquelle elle se trouve du point de vue du PLU par exemple. Si vous vous trouvez à une certaine distance de la parcelle que vous envisagez d’acheter, le cadastre sera une bonne façon de visualiser la situation dans son ensemble.
Les modes de consultation possibles
Que vous soyez en mesure de vous déplacer jusqu’à la mairie dont dépend la parcelle qui vous intéresse ou que vous soyez à plusieurs centaines de kilomètres de celle-ci, vous pouvez tout à fait réaliser vos démarches par Internet. En effet, dans les années 90, il a été décidé que le cadastre serait numérisé afin de le rendre plus accessible à la population mais aussi pour qu’il soit plus simple et rapide de le modifier en cas de besoin. Aujourd’hui, il existe même un site officiel qui permet de consulter le cadastre lié à une parcelle simplement en entrant l’adresse ou le numéro cadastral de celle-ci.
Une consultation en ligne qui permet de gagner du temps
Quelques minutes suffisent à accéder aux plans du cadastre en passant par le site en ligne officiel. De cette façon, vous accéderez à des plans en format image ou bien vectoriel, ce qui vous permettra de réaliser des agrandissements à votre guise et selon vos besoins. Pour trouver la parcelle qui vous intéresse, il vous suffit d’entrer au choix l’adresse de cette dernière ou bien encore son numéro cadastral une fois que vous aurez sélectionné la région, le département puis la commune dans laquelle elle se trouve.
Attention :
Si vous souhaitez recevoir des documents en format papier, il vous faudra vous acquitter d’une certaine somme, qui peut être réglée par carte bancaire.
Des documents présents dans les mairies
Il est possible de réaliser une demande auprès d’une mairie de différentes façons. Si vous le pouvez, le plus simple est de vous rendre sur place afin de remplir un formulaire tout en précisant la façon dont vous souhaitez recevoir les documents, à savoir par voie postale ou électronique.
Si vous optez pour une demande par e-mail ou par courrier, il vous faudra donner des informations précises, à savoir le numéro de la parcelle ou son adresse, mais également des données vous concernant. Il sera ainsi nécessaire de préciser votre adresse, votre nom, votre prénom ou votre raison sociale si vous agissez au nom du propriétaire ou d’une tierce personne.
Un cadastre disponible auprès du Centre des Impôts Fonciers
Chaque commune est rattachée à un Centre des Impôts Fonciers, cela signifie que vous pourrez obtenir les données présentes dans le cadastre en vous rapprochant de celui-ci. Il vous faudra fournir les mêmes données que si vous réalisiez une demande auprès de la mairie, tout en précisant le nom de la commune concernée. La demande peut aussi bien être faite par courrier que par e-mail, mais vous pouvez aussi vous rendre directement dans le centre concerné.
Les Centres des Impôts Fonciers disposent de ces données en raison du fait qu’elles servent à établir le montant des différents impôts devant être versés par les propriétaires.
Quelle sont les limites à respecter ?
Vous ne pourrez pas réaliser autant de demandes que vous le souhaitez, par exemple, vous devrez vous limiter à 5 demandes par semaine et à 10 demandes par mois. Le but est d’éviter de surcharger les centres répondant à vos demandes et de lutter pour que l’intimité des propriétaires soit respectée.
Par ailleurs, sachez qu’une même demande ne peux concerner des biens situés dans différentes communes, ou dans différents arrondissements dans le cas des grandes villes. Vous pouvez toutefois demander des informations à propos de 5 biens différents situés à proximité les uns des autres.
Sachez que vous ne pourrez pas connaître la date de naissance du propriétaire de la parcelle ni même la raison pour laquelle il est exonéré de taxe foncière, lorsque c’est le cas. De plus, le nombre de parcelles détenues par ce même propriétaire au sein d’une commune ne vous sera pas communiqué, le propriétaire, les personnes mandatées par ce dernier et les administrations étant les seuls à avoir accès à ces données.