Conditions suspensives : les éléments qu’il faut négocier au mieux

Une fois que vous avez trouvé le promoteur avec lequel vous allez faire affaire, voilà que vous devez maintenant vous intéresser aux divers documents qui doivent être signés. Parmi eux se trouve la promesse unilatérale de vente. Elle contient entre autres le prix d’achat proposé par le promoteur mais aussi et surtout, des conditions suspensives. Si vous n’êtes pas prévenu à l’avance ou si vous ne faites pas attention en relisant le contrat, vous pouvez être amené à signer la promesse de vente sans sourciller. Pourtant, il apparaît comme étant indispensable de relire attentivement les clauses suspensives et de les négocier si besoin.

Il est important de posséder quelques connaissances en droit ou encore en immobilier pour signer un contrat d’un tel acabit. Si ce n’est pas votre cas, ce n’est pas grave en soi, il vous suffit de vous faire accompagner par un professionnel indépendant qui se chargera de relire les contrats pour vous et de vous les expliciter s’ils vous paraissent trop obscurs. Il est indispensable de prendre le temps de relire les clauses avant de signer, car le promoteur ne va pas vous faciliter la vente sur tous les points. En effet, il va faire en sorte d’être entièrement couvert par les conditions suspensives, il ne prendra pas le risque de perdre de l’argent pour rien. Vous devrez avoir de bons arguments pour vous faire entendre, ce qui est dans tous les cas, bien plus simple si le promoteur travaille dans votre région. Les promoteurs nationaux sont quant à eux plus inaccessibles et moins enclins à modifier la promesse unilatérale de vente type qu’ils ont entre les mains. Le choix du promoteur est primordial pour la réussite de la négociation.

Quel est le mode de fonctionnement d’une clause suspensive ?

Toutes les promesses de vente unilatérales comportent des clauses suspensives. Difficile de faire autrement puisque ce sont elles qui vont permettre au promoteur de se protéger mais aussi au propriétaire d’être rémunéré ou non lors d’un abandon de la vente. En effet, les conditions suspensives ne sont pas de simples phrases destinées à remplir le contrat, elles ont un rôle primordial.

Si l’on se base sur la définition traditionnelle de la clause suspensive, il s’agit d’une condition qui doit être levée pour que la vente soit effectuée. Cela signifie que tant qu’il reste des conditions suspensives dans la promesse unilatérale de vente, il ne peut y avoir de signature officielle de vente et le promoteur peut à tout moment se retirer de cette dernière. Cela est d’autant plus vrai s’il s’avère que certaines conditions sont vérifiées.

Les clauses suspensives peuvent toucher divers sujets, qui seront abordés par la suite. Il convient de les lire attentivement et surtout, de les décrypter dans les moindres détails. Le promoteur ne choisit par ses termes au hasard, s’il les emplois, c’est pour une bonne raison. Prenez donc le temps de faire relire la promesse de vente unilatérale par un professionnel neutre qui saura vous conseiller au mieux sur les négociations à mener. N’oubliez pas également de prendre garde aux délais liés à chaque clause suspensive. Plus ils sont longs, plus les conditions risques d’être vérifiées et donc la vente potentiellement revue.

Les clauses suspensives que l’on croise le plus souvent

Les promoteurs immobiliers sont des professionnels habitués à la rédaction des promesses unilatérales de vente. C’est pour cela qu’ils connaissent sur le bout des doigts les conditions suspensives qui les protègent le mieux et celles qu’il est indispensable d’inclure dans le contrat.

Parmi les clauses les plus connues, on en trouve une qui est relative à l’obtention du permis de construire. C’est sans aucun doute la plus importante pour le promoteur, puisqu’elle ne pourra être levée qu’à la toute fin des démarches administratives, ce qui lui laisse plusieurs mois devant lui. Le promoteur doit en effet réaliser une demande de permis de construire en mairie, après avoir examiné le PLU, fait une estimation de la valeur constructible du terrain, des travaux à réaliser, etc. De ce permis de construire va dépendre tout le projet, puisque sans lui, rien ne peut être bâtit. Il est donc logique que le promoteur installe une clause suspensive à ce sujet. Elle signifie que dans le cas où le permis ne serait pas attribué dans un certain laps de temps, le promoteur est tout à fait en droit de se retirer de l’affaire sans forcément vous indemniser.

De cette dernière phrase découle une autre condition suspensive connue. Lorsque vous vendez à un promoteur, vous devez attendre de longs mois pour être payé. En effet, les démarches à accomplir son longues, mais il faut savoir que le promoteur est censé vous indemniser en échange de l’immobilisation longue durée de votre bien. Or, il peut tout à fait inscrire une clause suspensive disant que si toutes les conditions ne sont pas levées dans les temps impartis, il n’a pas besoin de vous verser le moindre centime et peut simplement se retirer de la transaction. Cela vous serait préjudiciable, car vous ne pourrez, de votre côté, rien faire durant de longs mois pour au final peut-être vous retrouver à la case départ.

La troisième clause suspensive la plus répandue concerne le financement du projet du promoteur. En effet, il va estimer qu’il lui faut un certain laps temps pour effectuer les démarches auprès du siège de son entreprise ou des banques afin d’obtenir les fonds nécessaires au paiement du terrain et des travaux. Dans le cas où le financement ne serait pas accepté, le promoteur pourra simplement annuler la transaction. Au vu des délais liés à ces demandes, mieux vaut que vous soyez sûr dès le départ de la stabilité financière du promoteur avec lequel vous allez traiter. Perdre du temps n’est pas une option pour tout le monde et il n’est de toute façon jamais agréable de voir ses projets tomber à l’eau trop rapidement.

D’autres conditions suspensives sont régulièrement présentes dans les promesses unilatérales de vente. Parmi elles, on en trouve qui sont relatives à la pollution des sols, à la présence de trésors archéologiques ou encore à la présence d’amiante. Si cela vous est possible, essayez de vous renseigner au préalable sur la probabilité que ces clauses s’avèrent concrètes sur votre terrain, cela vous permettra de gagner du temps avec le promoteur.

De quelle façon une clause suspensive est-elle levée ?

Chaque condition suspensive qui se trouvera au sein de la promesse unilatérale de vente sera rattachée à des délais précis. Il n’est pas toujours utile de demander des délais très courts, tout dépend de la clause. Par exemple, celle concernant l’amiante sera moins dangereuse si accompagnée de délais relativement courts, en revanche, ce n’est pas le cas de la clause sur le financement ou le permis de construire. Le promoteur va vous faire ses propositions par rapport aux délais, ce sera ensuite à vous de négocier avec lui afin que le contrat qui sera signé par vous deux corresponde au mieux à vos attentes.

Légalement, le promoteur est tenu de vous tenir informé rapidement lorsqu’une condition ne peut être levée. Si de l’amiante est découverte sur le terrain, le promoteur doit vous en informer dans des délais très courts. Autrement, la clause devient caduque et n’est plus valable. Ce sera alors à vous de prendre une décision quant à la suite des événements :

• Soit accepter les arguments du promoteur et vous en remettre à lui, en laissant la condition suspensive active, ce qui peut être un désavantage pour vous mais peut vous permettre de retenir le promoteur.
• Soit vous pouvez lever la condition et faire cesser la transaction immédiatement. Cela implique peut-être une perte de temps de votre côté, mais en tout cas, vous n’aurez plus à traiter avec un promoteur en lequel vous n’avez plus confiance.
• Enfin, soit le promoteur lève de lui-même la condition car votre terrain l’intéresse beaucoup. Il va sacrifier une clause suspensive pour ne pas perdre un contrat qu’il juge très avantageux pour lui, surtout sur le plan financier.

La concurrence, le meilleur moyen de négocier les clauses suspensives

Il n’y a rien de plus complexe que de négocier les conditions suspensives avec un promoteur. Plutôt que d’attendre le dernier moment pour aborder le sujet avec lui, autrement dit, lorsque la promesse unilatérale de vente sera posée sur la table, vous pouvez utiliser la concurrence qui existe entre les promoteurs à votre avantage.

S’ils sont plusieurs à tenter de faire l’acquisition de votre bien, vous devrez naturellement les départager en fonction de l’offre financière qu’ils vont vous faire mais également par rapport aux conditions suspensives. Plus ces dernières seront intéressantes pour vous, moins vous aurez l’impression de subir la vente. C’est une excellente façon de mener les négociations jusqu’à l’obtention d’un contrat qui vous paraisse tant avantageux pour vous que pour le promoteur. L’égalité est mieux que la domination, ne perdez pas cela de vue durant les négociations !

Des conseils extérieurs pour des négociations rondement menées

Parfois, il arrive que l’on oublie de relire les conditions suspensives, ou alors que l’on ne remarque pas les délais qui y sont liés. C’est bien souvent trop tard que des propriétaires se rendent compte qu’ils ont été floués par le promoteur qui a tourné entièrement à son avantage les conditions suspensives de vente.

Pour éviter que cette situation ne vous arrive, il vaut mieux que vous preniez le temps de relire attentivement la promesse unilatérale de vente et surtout les clauses. Si besoin, n’hésitez pas à transmettre le contrat à un professionnel indépendant qui se chargera de vous aider au mieux et surtout, vous conseillera. Une fois que le contrat est signé, il est nettement plus compliqué de faire marche arrière. En sachant que vous ne serez pas libre de vendre à un autre acheteur tant que le promoteur ne se sera pas retiré, il vaut mieux que vous soyez finement conseillé.