En tant que propriétaire d’un terrain, il se peut que vous ayez envie de faire construire un logement dessus. Néanmoins, il est nécessaire de savoir qu’il n’est pas possible de faire construire une maison ou n’importe quel autre bâtiment sur un terrain si la surface constructible au sol ne respecte pas les normes établies au sein des différents documents d’urbanisme. Pour connaître ces normes, il sera naturellement nécessaire de consulter les différents documents d’urbanisme qui peuvent être présents au sein de votre mairie ou encore dans le centre des impôts fonciers dans dépend votre commune.
Sommaire
Tout savoir sur le coefficient d’occupation des sols
À l’origine, la surface minimale nécessaire pour faire construire un bâtiment était réglementée au sein du Plan d’Occupation des Sols, qui a depuis quelques années été remplacé par le plan local d’urbanisme. En effet, le POS ne répondait plus aux besoins actuels en ce qui concerne l’organisation du territoire. Il ne prenait pas en compte les différentes problématiques du 21e siècle, notamment au niveau de la protection de l’environnement. C’est pour cela qu’il a été remplacé par le plan local d’urbanisme qui est bien plus au fait des enjeux actuels. Toutefois, le coefficient d’occupation des sols, que l’on pouvait trouver à l’origine au sein du POS, se trouve aujourd’hui au sein du PLU. Nous le verrons par la suite, mais le Coefficient d’Occupation des Sols n’est pas fixe, cela signifie qu’il peut varier d’une commune à l’autre. En effet, selon que votre terrain se trouve dans une zone urbaine ou au contraire dans une zone rurale, la surface minimale au sol nécessaire pour faire construire un bâtiment ne sera pas la même.
Dans la mesure où vous souhaitez vendre votre terrain à un professionnel de l’immobilier tel qu’un promoteur, il sera également nécessaire de prendre en considération la superficie constructible sur votre terrain. En effet, un professionnel ne pourra pas faire l’acquisition de votre terrain s’il n’est pas possible de faire construire un lotissement, des logements sociaux ou encore des commerces dessus. Toutefois, il existe toujours l’option de vendre votre terrain en même temps que d’autres personnes possédant des terrains voisins du vôtre. Il arrive parfois en effet que les promoteurs achètent différents terrains en même temps afin de disposer d’une plus grande surface constructible au sol. Néanmoins, il faut bien noter qu’une telle vente demande beaucoup de temps, surtout s’il est nécessaire de convaincre plusieurs propriétaires. En plus de cela, il sera nécessaire de réaliser différentes démarches auprès de la mairie afin de s’assurer de la viabilité du projet.
Le coefficient d’occupation des sols permet de calculer la surface minimale nécessaire pour faire construire une maison ou tout autre bâtiment sur un terrain (en dehors des bâtiments agricoles). Alors qu’autrefois le coefficient d’occupation des sols était présenté au sein du plan d’occupation des sols, c’est aujourd’hui au sein du plan local d’urbanisme que vous pouvez le découvrir. Il diffère d’une commune à une autre, c’est pour cela que si vous êtes le propriétaire de plusieurs terrains, vous devez prendre garde à ne pas utiliser le même coefficient pour calculer la surface minimale au sol nécessaire dans des cas différents.
Qu’est ce que le COS ?
Ce n’est pas parce que votre terrain vous semble tout à fait approprié pour faire construire un logement dessus qu’il est possible de mettre en place votre projet. En effet, tout votre terrain ne peut pas être occupé par un ou plusieurs bâtiments, puisque l’objectif est de faire en sorte que votre habitation se trouve à une certaine distance de celles de vos voisins par exemple. Naturellement, dans les zones urbaines, le coefficient d’occupation des sols ne sera pas le même que dans une zone rurale. En effet, dans les zones urbaines, les terrains ont tendance à être beaucoup plus petits que dans les zones rurales, ce qui explique la différence au niveau du COS. L’objectif du Coefficient d’Occupation des Sols est également de limiter au maximum les terrains entièrement bétonnés. À l’heure actuelle, il est en effet nécessaire de prendre en considération la préservation de l’environnement et le fait de laisser des espaces verts autour des habitations va en ce sens.
Où trouver le COS ?
C’est en consultant le plan local d’urbanisme que vous aurez la possibilité de découvrir le coefficient d’occupation des sols qu’il est nécessaire de respecter au sein de votre commune. Selon si votre terrain est situé dans une commune qui se trouve en zone urbaine ou en zone rurale, il sera possible d’observer de grosses variations au niveau du coefficient d’occupation des sols. Pour consulter le plan local d’urbanisme, vous pouvez vous rendre dans la mairie dans dépend votre terrain ou encore réaliser une demande par Internet ou par courrier. Notez qu’il sera nécessaire d’effectuer différents calculs afin d’obtenir la surface minimale au sol que vous devez posséder afin de faire construire un bâtiment. Le fait de faire appel à des professionnels pour vous aider à lire le plan local d’urbanisme sera peut-être indispensable dans la mesure où d’autres informations devront être prises en considération au moment de faire votre demande de permis de construire.
Quelles sont les autres règles à respecter pour faire construire sur un terrain ?
Une fois que vous serez assuré que votre terrain est suffisamment grand pour accueillir une habitation, il sera nécessaire de prendre en compte d’autres éléments afin de vérifier qu’il est bien possible de mettre en place votre projet immobilier. Sachez que dans tous les cas, ce n’est pas parce que la superficie de votre terrain convient qu’il sera possible d’obtenir un permis de construire. En effet, si votre terrain n’est pas constructible, ou tout du moins s’il ne dispose pas d’une superficie constructible suffisamment importante, vous ne pouvez pas obtenir un permis de construire ou d’aménager. C’est par exemple pour cela qu’il n’est pas possible de faire construire un bâtiment sur un terrain agricole, sauf dans le cas où une autorisation exceptionnelle aurait été délivrée.
Le prospect
Pour que votre projet immobilier puisse voir le jour, il faut que ce dernier respecte le prospect. Cette règle a pour but de limiter la hauteur des différents bâtiments au sein d’une commune pour conserver un certain degré d’ensoleillement dans les rues par exemple. Cela évite également que des bâtiments soient trop proches les uns des autres puisque l’espacement entre deux habitations sera réglementé par le prospect. Vous devrez prendre en considération cet élément au moment de réaliser les plans de votre future habitation. De la même manière, si vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur immobilier qui souhaiterait faire construire des logements sociaux ou encore des commerces, il devra prendre cette règle en considération. Cela peut bien sûr mettre à mal la future vente que vous comptez réaliser.
La viabilisation du terrain
Pour que votre terrain soit constructible, il est impératif qu’il soit viable. Cela signifie qu’il doit être raccordé aux voies de circulation, à l’électricité ainsi qu’à l’eau courante. Dans le cas où votre terrain ne serait pas encore viable, cela signifie qu’il serait placé en zone à urbaniser sur les différents documents d’urbanisme. Il est tout à fait possible de viabiliser vous-même votre terrain mais cela aura un coût non négligeable. Cela peut vous permettre par la suite de réaliser une demande de modification du PLU par exemple et d’obtenir que votre parcelle soit placée en zone urbaine. De cette façon, vous pourrez par la suite faire construire dessus.
La servitude d’utilité publique (SUP)
La mairie peut tout à fait refuser que vous fassiez construire un quelconque bâtiment sur votre terrain dans le but de protéger le patrimoine local. D’autres éléments peuvent être mis en avant, comme la Défense nationale ou la salubrité publique, puisque certains bâtiments ne peuvent être construits à proximité d’une usine ou d’un centre militaire par exemple. Dans ce cas précis, il s’agit d’une limitation administrative au droit de propriété mais cela a un but d’utilité publique puisque l’objectif est de préserver la vie humaine ou le patrimoine.
Les espaces protégés (EBC)
Bon à savoir :
Les espaces boisés classés peuvent représenter un frein à votre futur projet immobilier. En effet, ce sont des espaces naturels protégés et il n’est donc pas possible de faire construire dessus ou à proximité directe. Cela peut donc avoir un impact sur la superficie de votre terrain qui serait constructible. Ce sera à prendre en considération avant de réaliser la demande de permis de construire.
Les différents documents qu’il convient de consulter
Pour prendre connaissance de différents critères à respecter en plus de la surface minimale au sol, vous pourrez prendre le temps de consulter différents documents liés à l’urbanisation du territoire.
Le PLU
Le plan local d’urbanisme est aujourd’hui le document le plus répandu. Il remplace le plan d’occupation des sols et a pour but d’encadrer l’urbanisation du territoire. Chaque commune va disposer de son propre plan local d’urbanisme qui sera élaboré au niveau local. Cela signifie que vous aurez des informations précises qui vous permettront de faire une demande de permis de construire beaucoup plus fiable que si vous deviez consulter d’autres documents que nous aborderons par la suite.
Le RNU
Le règlement national d’urbanisme est un document qui va être conçu au niveau national pour être appliqué au niveau local. Cela explique en grande partie pourquoi les règles peuvent paraître parfois floues au sein de ce document. Il sera nécessaire de consulter la carte communale afin d’obtenir des précisions quant aux réglementations diverses qui s’appliquent pour votre terrain. Notez toutefois que le règlement national d’urbanisme est plus facile à contester que le plan local d’urbanisme, cela signifie que si votre terrain n’est pas encore placé en zone urbaine à l’heure actuelle, il sera beaucoup plus facile de déposer un recours contre ce document que contre le PLU.
La carte communale
La carte communale est un document qui doit être consulté conjointement avec le règlement national d’urbanisme. Il est possible de la consulter au sein de la mairie et vous permettra d’obtenir des informations plus précises en ce qui concerne le zonage de la commune.
Le plan cadastral
Le plan cadastral est un document indispensable lorsque vous souhaitez réaliser une demande de permis de construire. En effet, il vous permettra de connaître la superficie exacte de votre terrain. Ainsi, vous pourrez utiliser les informations placées dans le plan cadastral pour calculer, avec le coefficient d’occupation des sols, la surface à votre disposition pour mettre en place votre futur projet immobilier. Il sera nécessaire de faire appel à un géomètre expert qui viendra baliser votre terrain et par la même occasion la surface sur laquelle vous pourrez faire construire. Cela vous permettra de réaliser des plans bien plus fiables pour votre demande de permis de construire par exemple, mais également de visualiser votre projet plus simplement.
Quelles réglementations pour votre future maison ?
Au moment de réaliser les plans pour votre future maison dans le but de déposer une demande de permis de construire, il sera nécessaire de prendre en considération certaines données physiques importantes.
Quelle taille choisir pour votre maison ?
Attention :
Disposer d’un très grand terrain n’est pas toujours un atout si vous souhaitez faire construire une maison dessus par exemple. En effet, cela signifie que par la suite, vous aurez de très nombreux espaces verts à entretenir de façon très régulière. Il sera dans un premier temps indispensable de choisir une maison dont la taille sera en accord avec celle de votre terrain. Au contraire, vous ne pouvez pas construire une maison en recouvrant totalement votre terrain puisque certains espaces verts doivent être préservés comme cela est noté au sein du PLU.
Devez-vous faire appel à un architecte ?
Il faut savoir que si votre maison fait plus de 150 mètres carrés, il sera indispensable de faire appel à un architecte. En dessous de cela, vous pouvez tout à fait construire votre maison avec l’aide de différents professionnels de votre choix sans faire appel à un architecte. Autrement, il sera indispensable de faire appel à un architecte pour la conception des plans qui seront présentés à la mairie dans le cadre d’une demande de permis de construire.