Vendre un terrain à un promoteur est une transaction qui n’est pas souvent privilégiée par les propriétaires, et c’est bien dommage ! Une telle vente va se révéler avantageuse sur de nombreux points, à condition que le terrain à vendre réponde à quelques critères. Pour commencer, vous allez devoir vous renseigner sur la zone au sein de laquelle se trouve votre terrain. Celle-ci va jouer un rôle primordial dans la vente, puisque le promoteur a besoin d’un terrain constructible.
En effet, son objectif est de mettre en place un projet immobilier qui, une fois revendu, lui rapportera de l’argent. Il peut s’agir d’un centre commercial, de logements sociaux, d’une résidence pavillonnaire, d’une résidence sénior, de nombreuses possibilités existent. Mais tous ces projets seront envisageables que si le terrain est apte à recevoir des bâtiments, cela passe aussi par l’obtention du permis de construire en mairie. La seule situation dans laquelle un promoteur va acheter un terrain qui ne serait pas constructible, c’est lorsqu’il envisage de créer des espaces verts en complément des bâtiments construits sur des terrains annexes.
Pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre bien, vous allez devoir consulter des documents qui se trouvent généralement en mairie, et plus rarement, sur Internet. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est certainement le plan le plus commun en France, celui qui est le plus utilisé à l’heure actuelle. Vous devrez peut-être le comparer avec d’autres plans, comme le cadastre par exemple, et cela demande certaines connaissances. L’idéal est de déléguer cette tâche à un promoteur, une fois que vous vous serez simplement renseigné sur la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Le promoteur se chargera de vérifier les limites de la parcelle et d’approfondir vos propres observations. Vous gagnerez beaucoup de temps en procédant ainsi, bien qu’il soit toujours utile de se renseigner en amont sur la constructibilité de ses biens.
Sommaire
Pourquoi a-t-il fallu classer les terrains dans des zones ?
Les problématiques liées à l’urbanisation ne datent pas du XXIè siècle, bien qu’au siècle précédent, elles aient été différentes. Il est nécessaire de se plonger dans le début des années 60-70 pour comprendre la nécessité d’encadrer l’urbanisation. À cette époque, la guerre est finie depuis déjà une petite vingtaine d’années. Les enfants de la génération Baby-Boom sont devenus des adultes, qui ressentent un besoin important de s’émanciper. De plus, dans de nombreuses villes, le temps est encore à la reconstruction tant les dommages de la seconde guerre mondiale ont été importants.
L’État, pour éviter que des maisons et des immeubles ne soient construits n’importe où dans le but d’accueillir le plus de personnes possible, a décidé d’instaurer le POS, l’ancêtre du PLU. Ce document se basait donc sur des problématiques différentes de celles que nous connaissons actuellement, qui concernent majoritairement l’environnement. Toutefois, le principe était le même : le territoire de chaque commune était divisé en différentes zones, certaines constructibles, d’autres non. Il fallait contrer au plus vite le manque d’hygiène et de sécurité qui allait s’installer si aucune règle ne venait régir l’organisation des villes.
Prochainement, le PLU est amené à disparaître, au profit du PLUi, qui va concerner plusieurs communes à la fois. Vous vivez peut-être, à l’heure actuelle, dans une commune nouvelle, un regroupement de plusieurs petites communes. Le but du PLUi est de proposer aux propriétaires une carte plus étendue qui trace les zones des territoires de ces nouvelles communes. Dans certaines communes, qui ne sont pas équipées d’un PLU, vous trouverez peut-être encore un POS ou même une carte communale. Il vous faudra donc demander des précisions à la mairie si besoin.
Avant de nous intéresser aux différentes zones présentes sur le PLU, le plan que vous risquez fort de devoir examiner, rappelons que ce n’est pas parce qu’un terrain est situé en zone constructible qu’il sera forcément possible de faire bâtir des logements ou autres dessus. En effet, encore faut-il que votre parcelle soit viable, même si cet élément va souvent de pair avec la constructibilité. Le promoteur se chargera dans tous les cas de vérifier que le terrain correspond bien à ses attentes.
Les différentes zones du PLU
Vous imaginez bien que si chaque commune utilisait un système de classement différent, ce serait fort compliqué pour les propriétaires comme vous ainsi que pour les professionnels de l’immobilier ou même l’État de s’y retrouver. C’est pourquoi sur le PLU et le PLUi, on retrouve le même zonage, qui permet une compréhension rapide des éléments que l’on a sous les yeux.
Les zones urbaines, nommées zones U
Un terrain qui se trouve en zone urbaine va posséder une valeur non négligeable. En effet, il sera possible pour le promoteur de faire construire dessus, à condition que le terrain soit également viable. Une zone urbaine est souvent perçue comme un rassemblement de bâtiments divers, mais un terrain peut tout à fait être en zone urbaine, aussi connue sous le nom de constructible, sans pour autant être cerné de maisons. De manière générale, les zones urbaines demeurent tout de même le cœur d’une commune, l’endroit où se concentrent les bureaux, logements, commerces, etc.
Lorsque l’on parle d’une petite commune, tout est souvent regroupé dans un bourg, là où va s’organiser la vie citoyenne. En revanche, dans les plus grandes villes, il arrive que les bâtiments soient classés dans des quartiers. Certains seront ainsi dédiés aux bureaux, d’autres aux commerces, tandis que la banlieue sera réservée aux logements. Chaque quartier va ainsi être doté d’une certaine dynamique, qui se doit d’être entretenue sur le long terme. Si jamais le promoteur envisage de faire construire un bâtiment sans aucun rapport avec le quartier dans lequel se situe votre terrain, il se pourrait bien que la mairie refuse de lui délivrer le permis de construire.
Les zones à urbaniser, nommées zones AU
Vous pouvez-vous estimer chanceux si vous possédez un terrain dans cette zone. En effet, il n’est pas constructible, mais risque bien de le devenir rapidement ! Cela signifie que vous pouvez espérer en tirer une somme très intéressante auprès d’un promoteur, qui tentera peut-être de faire réviser le PLU en sa faveur. Il est également possible que la commune envisage de réviser d’elle-même le PLU, ce qui, en fonction de la sous-zone dans laquelle se trouve votre bien, peut s’avérer fort avantageux.
Si votre terrain est en zone 1AU, il fera partie des premiers qui seront placés en zone constructible par la suite, ce qui peut survenir dans les mois à venir. Ce terrain sera alors très intéressant pour un promoteur, peut-être pouvez vous même accélérer le processus en effectuant vous-même les travaux de raccordement.
Placé en zone 2AU, votre terrain ne sera pas placé tout de suite en zone urbaine, bien que cela soit envisagé par la mairie dans les années qui viennent. Toutefois, en montant un dossier solide, il doit être possible de faire basculer votre terrain en zone constructible après une révision du PLU.
Les zones agricoles, dites zones A
Il est très compliqué d’obtenir un permis de construire pour un terrain situé en zone A, sauf si le bâtiment qui doit être construit a un rapport avec le milieu agricole. En effet, les zones A sont protégées en France puisqu’elles représentent une grande partie de l’économie du pays. Il demeure toutefois possible de faire passer un terrain de la zone A à la zone 2AU, si vous êtes en mesure de monter un dossier solide à présenter à la mairie. Un promoteur ou tout autre professionnel de l’immobilier qualifié saura vous aider pour que votre dossier soit recevable et ait une chance d’être accepté.
N’oubliez toutefois pas que pour obtenir une dérogation, il faut que le projet du promoteur soit d’utilité publique, auquel cas, il sera très compliqué de faire accepter le dossier.
Heureusement pour vous, il arrive que certaines régions soient obligées de réduire les zones A pour agrandir les zones 2AU et 1AU, en raison de la demande croissante de terrains constructibles dans le pays tout entier.
Les zones naturelles et forestières, dites zones N
On trouve plusieurs sous-zones au sein des zones N, qui sont en théorie protégées au même titre que les zones agricoles. En effet, elles sont le reflet de tout un écosystème qui pourrait bien se réduire drastiquement sans elles. Il est important de les préserver pour de nombreuses raisons.
Au sein des zones N, on trouve les exploitations forestières, indispensables à l’économie du pays et à la préservation de la faune et de la flore. Pour qu’un bâtiment soit construit ici, il doit être indispensable au bon fonctionnement de l’exploitation.
En ce qui concerne les zones naturelles à protéger, elles sont elles-aussi indispensables à la préservation d’un écosystème particulier. Elles sont donc des zones sur lesquelles il est impossible de construire, les dérogations n’étant pas possibles. Il en va de même pour les espaces naturels, qui sont pour la plupart hautement réglementés. Toutefois, au regard des autres zones, ce sont les moins sensibles, et si votre terrain se trouve dans cette zone, vous aurez plus de chances d’obtenir une révision du PLU.
Les autres moyens de définir la zone d’un terrain
Nous l’avons abordé plus tôt, il se peut que votre commune ne dispose pas d’un document récent sur lequel vous pourrez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Dans ce cas, vous devrez vous diriger vers la carte communale ou encore le règlement national d’urbanisme.
Dans le cas où c’est le RNU que vous avez sous les yeux, la seule donnée qui vous sera transmise sera relative à la constructibilité de votre terrain. En clair, vous découvrirez s’il est ou non en zone constructible, rien de plus. La carte communale, quant à elle, distingue les zones constructibles de celles qui ne le sont pas et indique également quelques sous-zones.
Un terrain au cœur de certaines questions
Dans certains cas, il va être plus compliqué de trouver un promoteur pour vendre votre terrain. En effet, il est possible que votre bien se trouve dans plusieurs zones à la fois, ce qui peut être un atout comme un inconvénient, en fonction du professionnel qui se trouve en face de vous et de ses projets.
Les données auxquelles vous aurez accès seront complexes, et comprendre toutes les nuances du zonage n’est pas toujours simple. En faisant appel à un promoteur, vous vous éviterez bien des démarches et des questionnements. De plus, si vous faites le choix d’un promoteur local, celui-ci aura déjà conscience du potentiel de votre terrain en fonction de la région où il se trouve.
Pour contacter un promoteur fiable et qui travaille dans votre région, n’hésitez pas à passer par une agence qui vous mettra directement en relation avec un professionnel de confiance !
Informations complémentaires :
– Site du service public : Autorisations d’urbanisme