En France, on trouve de nombreux types de terrain. Les plus intéressants en tant que propriétaire sont les terrains situés dans les zones urbaines ou à urbaniser. Ces terrains vont être constructibles ou le seront prochainement ce qui signifie qu’ils disposent d’une valeur plus intéressante. Ils sont également beaucoup plus simples à vendre pour un prix plus que correct. Dans certaines régions de France, les terrains constructibles se font rares, ce qui signifie que le prix du mètre carré augmente considérablement. En revanche, en ce qui concerne les terrains agricoles, bien qu’ils soient nombreux, ils sont parfois bien plus difficiles à vendre.
En effet, seule une personne disposant d’une ferme et pouvant par la suite exploiter la parcelle peut potentiellement être intéressée par le bien en l’état. Néanmoins, un promoteur immobilier est également une personne pouvant être intéressée par l’acquisition d’un terrain agricole, dans la mesure où ce dernier répond à certains critères. Nous reviendrons par la suite sur les différents éléments à prendre en compte pour envisager une vente à un promoteur immobilier.
Sommaire
Un prix de l’hectare agricole qui varie selon sa localisation
Disposer d’un terrain agricole dans son patrimoine lorsque l’on ne l’exploite pas directement n’est pas toujours un atout. En effet, un tel terrain coûte rapidement très cher, que ce soit au niveau des impôts ou des assurances si des bâtiments sont construits dessus. La plupart du temps, si vous n’exploitez pas directement votre terrain, il y a de fortes chances pour qu’un bail vous lie à un locataire qui exploite la même parcelle. Il est important de savoir qu’un bail agricole ne correspond pas à un bail traditionnel, il s’étend en effet sur bien plus d’années qu’un bail pour un appartement ou une maison par exemple. C’est un élément à prendre en considération au moment de vendre votre terrain, puisque si ce dernier est loué, la valeur du bien sera moins importante. En France, le prix de l’hectare en ce qui concerne les terrains agricoles est très bas, c’est pour cela qu’il est nécessaire de faire en sorte que votre terrain ne perde pas trop de valeur si vous voulez pouvoir gagner assez d’argent.
Il existe certains cas précis dans lesquels votre terrain peut parfaitement gagner de la valeur rapidement. Par exemple, il est tout à fait possible que votre terrain soit passé en zone à urbaniser récemment ou encore qu’une partie de votre bien soit d’ores et déjà constructible. Dans ce cas précis, un particulier ou même un promoteur immobilier peuvent même se trouver intéressés par l’achat de votre terrain. Néanmoins, il faudra prendre en compte les différentes démarches qui devront être réalisées avant que la vente puisse être achevée. Cela signifie que vous ne pourrez pas gagner de l’argent très rapidement en vendant votre terrain à une personne souhaitant faire construire dessus par la suite.
Une rentrée d’argent plus ou moins rapide
Bon à savoir :
Vendre votre terrain agricole présente de nombreux avantages. Parmi eux, on trouve le fait que vous allez pouvoir disposer d’une certaine somme d’argent de façon plus ou moins rapide. En fonction de vos projets, vous devrez vous diriger vers une vente à un exploitant agricole ou vers un professionnel de l’immobilier par exemple. De manière générale, en fonction de la rapidité à laquelle vous avez besoin d’argent, vous pouvez vous tourner vers l’un ou l’autre de ces acheteurs.
Une vente à un exploitant agricole qui peut être rapide
La solution la plus simple est sans aucun doute de vendre votre terrain agricole à un exploitant. En effet, celui-ci pourra faire l’acquisition de votre bien en l’état et l’exploiter directement. Cette option est intéressante si vous avez besoin d’argent rapidement et que vous savez pertinemment que votre parcelle ne se trouve pas en zone à urbaniser et ne s’y trouvera pas prochainement. Nous reviendrons ci-dessous sur les différents documents d’urbanisme qu’il convient de consulter afin de connaître précisément les différentes zones dans lesquelles peut se trouver votre terrain.
Nombreux sont les exploitants agricoles qui cherchent à acquérir des parcelles agricoles à proximité de leur ferme. Il y a donc de fortes chances pour qu’un professionnel travaillant à proximité de votre parcelle se montre intéressé. Notez également que vous pouvez proposer à la personne qui loue actuellement votre terrain d’acheter ce dernier.
Une vente à un promoteur qui peut permettre de gagner plus d’argent
Si vous avez besoin de gagner plus d’argent et que vous avez le temps, la meilleure option qui s’offre est sans doute de faire appel à un promoteur immobilier. En effet, ce professionnel peut se montrer intéressé par votre terrain dans la mesure où ce dernier se trouverait en partie ou en totalité en zone à urbaniser voir même urbaine. Dans ce cas précis, le promoteur pourra en effet mettre en place un projet immobilier qui peut intéresser la commune. Cela signifie que la mairie sera plus à même d’accepter une modification ou une révision du PLU. Elle pourra également par la suite octroyer un permis de construire plus simplement et rapidement.
Notez qu’un promoteur immobilier est un professionnel qui est habitué à gérer les dialogues avec la mairie et qui est également capable de remplir différentes demandes de modification des documents d’urbanisme. Un tel professionnel est également habilité à lire et analyser les différents documents d’urbanisme auxquels vous serez confronté au cours de la vente.
Une vente à un particulier qui n’est pas toujours évidente
Attention :
Vendre un terrain agricole à un particulier n’est pas toujours la meilleure option. En effet, à moins que ce dernier souhaite par la suite mettre en location ce terrain, il y a peu de chances pour qu’il se montre intéressé si votre parcelle n’est pas en totalité ou en partie dans une zone à urbaniser. Sachez également que vous devrez dans tous les cas faire appel à des professionnels afin d’être secondé dans vos démarches.
Toutefois, si vous envisagez de vendre votre terrain et que celui-ci est déjà loué, le fait de le vendre à un particulier qui souhaiterait le mettre en location par la suite peut se révéler être une bonne idée. Toutefois, dans la mesure où votre terrain ne serait pas rentable à l’heure actuelle, il y a peu de chances pour qu’un particulier se montre intéressé par votre parcelle.
Une simplification de la gestion du patrimoine immobilier
Disposer d’un terrain agricole au sein de son patrimoine immobilier n’est pas toujours simple à gérer. En effet, différentes législations entourent les terrains agricoles et il n’est pas possible par exemple de fixer le loyer à sa guise. Ainsi, un terrain agricole n’est pas toujours rentable et peut même vous coûter très cher.
Un bail particulier pour un terrain agricole
Lorsque vous vous engagez dans un bail pour mettre en location votre terrain agricole, il faut savoir que la rupture de ce dernier est très complexe à négocier. En effet, un bail agricole court sur 9,18, ou encore 25 ans. Pour récupérer votre bien, vous devez mettre en avant des arguments tels que le non-paiement de plusieurs loyers ou encore le fait que vous soyez vous-même devenu un exploitant agricole et que vous ayez besoin de récupérer cette parcelle. En d’autres mots, une fois qu’un locataire se trouvera sur le terrain, il sera complexe de récupérer votre bien pour pouvoir l’exploiter ou le vendre. Il vous reste toujours l’option de vendre votre terrain avec le locataire mais cela signifie que votre terrain perdra en valeur. Par ailleurs, il ne sera pas possible d’envisager une vente à un promoteur immobilier, puisque ce dernier souhaite avant tout mettre en place un projet immobilier par la suite.
Un terrain qui peut être mis en commodat
Si vous souhaitez vous laisser la possibilité de récupérer votre terrain à tout moment, il existe la possibilité de le mettre en commodat. De cette manière, une personne occupera votre terrain mais vous pourrez le récupérer à n’importe quel moment. Si vous vous trouvez actuellement dans cette situation, il faut savoir que vous aurez tout de même des charges et des impôts à payer sur votre bien mais vous aurez toujours la possibilité de le récupérer à partir du moment où il sera placé en zone à urbaniser par exemple. Cela peut notamment être intéressant si vous n’avez pas le temps ni les moyens d’exploiter votre terrain. Cela évitera qu’il soit laissé en jachère, il sera ainsi entretenu.
De nombreux impôts qui peuvent rendre un terrain agricole peu rentable
Dans la mesure où vous n’êtes pas en capacité de fixer vous-même le montant du loyer, il se peut que votre terrain ne soit pas rentable. En effet, chaque année vous serez redevable de différents impôts puisque vous êtes propriétaire. Par ailleurs, si jamais un bâtiment se trouve sur votre parcelle, vous devez régler vous-même différentes assurances notamment pour les incendies. Cela a un coût et au final, il est tout à fait possible que votre terrain vous coûte plus d’argent qu’il ne vous en rapporte.
Comment estimer la valeur d’un terrain agricole ?
En fonction de la personne à laquelle vous comptez vendre votre terrain, l’estimation réalisée ne sera pas la même et donc la valeur de votre bien pourra augmenter ou diminuer. Il faut savoir que le prix de l’hectare en France est l’un des plus bas d’Europe. Cela signifie que vous si vous envisagez de vendre votre terrain en l’état à un exploitant agricole par exemple, il y a peu de chances pour que vous puissiez gagner beaucoup d’argent même si la vente sera rapide.
L’estimation pour une vente à un particulier
Si vous souhaitez vendre votre terrain à un particulier, cela signifie que l’estimation faite sera réalisée par rapport à votre terrain en l’état. Ainsi, vous ne pourrez pas négocier aussi bien qu’avec un promoteur immobilier par exemple. Par ailleurs, si vous vendez votre terrain alors qu’un bail vous lie toujours à un locataire, cela fera baisser la valeur de votre terrain. On parle dans ce cas-là de la valeur effective d’un bien.
L’estimation pour la vente à un professionnel
Si vous envisagez de vendre votre terrain à un professionnel, l’estimation réalisée sera bien différente dans le cas où ce dernier serait un promoteur immobilier. En effet, un promoteur immobilier va se baser sur la valeur constructible d’un terrain. Cela signifie qu’il prend en considération différents éléments tels que la superficie du terrain, la présence de commerces ou encore d’écoles dans les environs ainsi que l’emplacement géographique du bien. Par ailleurs, si la viabilisation a déjà été réalisée, cela fera également prendre de la valeur à votre terrain.
Enfin, si vous souhaitez opter pour une vente à un exploitant agricole, vous devrez prendre en considération l’état actuel de votre terrain. La vente sera relativement rapide mais vous ne pourrez pas obtenir une somme aussi intéressante qu’avec une vente à un promoteur. Toutefois, en fonction de la nature de votre bien et de la zone dans laquelle il se trouve, il n’est pas toujours possible de prendre contact avec un promoteur immobilier pour la vente.
Les documents pour connaître la zone dans laquelle se trouve un terrain
Pour pouvoir réaliser l’estimation de votre terrain dans les meilleures conditions, vous devrez prendre le temps de consulter les différents documents d’urbanisme.
La plupart du temps, vous serez confronté au plan local d’urbanisme, qui peut être consulté en mairie par exemple. Sur ce document, vous pouvez connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain ainsi que les différents éléments à prendre en compte pour pouvoir envisager un projet immobilier.
Il est également possible que votre mairie ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme, dans ce cas-là, il faudra vous référer au règlement national d’urbanisme. Ce document est moins lisible puisque élaboré au niveau national, c’est pour cela qu’il faudra également prendre le temps de consulter la carte communale.
Dans tous les cas, vous devrez faire appel à un géomètre-expert une fois que vous aurez consulté le cadastre. Le plan contenu par ce dernier vous permettra de connaître les limites officielles de votre terrain. Un professionnel viendra baliser ce dernier pour que vous puissiez vous représenter objectivement ses limites.
La consultation de ces différents documents vous permettra de savoir si votre terrain se trouve déjà dans une zone à urbaniser ou urbaine. Ce sera un élément important lors de la vente de votre bien. Il est également intéressant de prendre contact avec la mairie afin de connaître ses objectifs en matière d’urbanisation du territoire. Il est en effet tout à fait possible que votre terrain change de zone prochainement.