C’est bien connu, l’avantage premier d’une vente à un promoteur immobilier est la somme intéressante qu’il peut vous proposer. Cela est dû au fait que ce professionnel de l’immobilier va élaborer les plans d’un projet qui lui rapportera une somme intéressante à son tour. Toutefois, avant même de pouvoir tracer les première lignes du futur bâtiment dans son esprit, le promoteur doit s’assurer de la constructibilité du terrain puis du potentiel constructible de celui-ci. C’est en grande partie grâce au PLU que le promoteur va pouvoir trouver des réponses à ses questions, et vous aussi par la même occasion !
Sommaire
En quoi consiste le PLU ?
Si vous avez connu le POS, sachez que le PLU, autrement dit le Plan Local d’Urbanisme, est tout simplement son remplaçant. Mis en place à partir des années 2000 à la suite de la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain, il est réalisé en prenant compte de la plupart des règles qui définissaient autrefois le POS. Son avantage est qu’il est encore plus complet et répond à de nouvelles problématiques oubliées par le POS. En ce qui concerne le Coefficient d’Occupation des Sols, objet de préoccupation des vendeurs comme des acheteurs, il va être défini par le PLU. Ce coefficient est destiné à établir la taille maximale des bâtiments qui seront construits par la suite, du moins au niveau du sol.
Les limites du POS étaient nombreuses, il ne réglementait que l’occupation des sols et ne prenait pas en compte des problématiques plus actuelles, comme l’écologie et le développement durable. Cela est tout à fait logique puisque qu’il fut instauré durant les Trente Glorieuses, période durant laquelle la préoccupation principale était de disposer de suffisamment de logements pour la population croissante d’après-guerre. Aujourd’hui, le PLU s’impose comme une référence puisqu’il permet aux communes d’établir un plan de construction sur plusieurs années. Cela signifie que l’urbanisation sera plus encadrée et dirigée.
Établir un PLU est fort complexe, étant donné le fait qu’il faut prendre en compte de nombreuses données et réglementations. Un autre point qui n’était pas soulevé par le POS est celui de la conservation du patrimoine historique, autrement dit, de l’architecture locale. En effet, construire des bâtiments dans un style contemporain quand la majorité d’une commune est de style gothique n’est pas du plus bel effet. Certains monuments classés sont également protégés, afin que leur aspect ne soit pas détérioré par de nouvelle construction qui viendraient gâcher leur beauté.
En résumé :
Le PLU sert autant aux administrations locales qu’aux vendeurs et acheteurs potentiels de terrain. En effet, les autorités locales peuvent se référer au PLU pour connaître la nature du terrain, selon s’il est en zone constructible, à urbaniser ou encore non constructible.
Pour quelles raisons le PLU a-t-il remplacé le POS ?
Les origines du POS se trouvent dans les années 60, plus précisément en 1967, à la fin des Trente Glorieuses. Pour mieux comprendre son arrivée, il faut se placer dans les circonstances de l’époque. La guerre est finie depuis un peu plus de 20 ans et les enfants du Baby-Boom sont maintenant, pour beaucoup, adultes. À côté de cela, le pays observe une croissance économique importante ainsi qu’un développement industriel remarquable. Tous ces éléments expliquent la nécessité du POS : de nombreux bâtiments doivent être construits, que ce soient des usines ou encore des logements. Le problème qui se pose alors est de trouver un moyen légal pour encadrer les constructions afin qu’elles ne soient pas réalisées n’importe où. Les autorités approuvent l’urbanisation, mais elle ne doit pas se faire au détriment de la sécurité et de la salubrité.
Si le PLU a pris la place du POS au début des années 2000, c’est tout simplement parce que les priorités ont changé. Les Trente Glorieuses sont loin et il est temps de se pencher sur des problématiques telles que la préservation de l’environnement et de certaines terres, agricoles par exemple. Avec la loi SRU, qui sera par la suite renforcée par la loi ALUR en 2014, les autorités compétentes tentent de réguler l’urbanisation afin qu’elle ne soit nocive pour rien ni personne, même si cela reste fort compliqué.
À travers le PLU, on tente de décloisonner des quartiers, de préserver l’environnement, les zones naturelles les plus riches, et de favoriser la mixité sociales, mise à mal à la fin du XXe siècle. Il est important de faire en sorte que tout le territoire soit développé de la même façon afin de réduire les inégalités sociales. Les villes ne doivent plus être prioritaires sur la nature, elles doivent au contraire se développer en accord avec elle, en intégrant des espaces verts par exemple au sein de leurs divers quartiers. Par décloisonnement de ces derniers, on entend la suppression des quartiers dortoirs, industriels ou autres, mais cela reste encore bien difficile à mettre en place pour le moment.
Quels sont les dérivés du PLU ainsi que ses alternatives ?
Le POS était un document relativement peu maniable, il était difficile de modifier les restrictions qui étaient déjà en place. En revanche, le PLU est bien plus malléable, il est possible de le faire modifier ou réviser dans certains cas, qui demeurent tout de même rares. Le PLU est régulièrement mis à jour afin de correspondre aux nouvelles normes et surtout aux nouvelles constructions. Ce document administratif permet aux habitants d’une commune de distinguer les zones constructibles des zones qui ne le sont pas ou encore des zones à urbaniser. Cela les guide dans leur choix de vente ou de construction, puisque le PLU permet de connaître les bâtiments qui sont autorisées sur un terrain, dans quelles dimensions, style architectural, etc…
Dans les prochaines années, de nombreux PLU devraient être réunis afin de créer des PLU intercommunaux. Cela est en accord avec la loi ALUR et la création de nombreuses communautés de communes. Les agglomérations seront également dotées de PLUi afin de faciliter les démarches des propriétaires. Si vous prenez l’exemple de la Métropole de Lyon, sachez que vous pouvez y trouver un PLUi qui regroupe les PLU de 60 communes environ, car il arrive que certaines parcelles se trouvent sur deux localités différentes.
En théorie, les POS sont censés avoir disparus en 2017, mais pourtant, il est toujours possible d’en trouver dans les communes qui n’ont pas encore de PLU. Ce dernier va définitivement remplacer le POS fin 2019, avant de céder la place à son tour au PLUi. Si votre commune ne dispose ni d’un POS, ni d’un Plu, ni d’un PLUi, vous devez vous référer au RNU, le Règlement National d’Urbanisme. Toutefois, sachez que certaines communes disposent d’une carte communale, qui peut se substituer aux documents évoqués précédemment, tout en restant bien moins précise.
Quelles données sont utilisées pour élaborer le PLU ?
Il faut savoir que ce document administratif est composé de nombreuses données, recueillies dans d’autres documents au préalable, voire même directement sur le terrain si besoin. Complexe visuellement, il est disponible en version simplifiée afin de vous permettre une lecture plus rapide et plus simple.
Le rapport de présentation est utilisé dans la création du PLU. Il consiste en un recueil de données qui vont qualifier la situation territoriale de la commune et surtout, ses priorités en termes d’urbanisation. De plus, le rapport de présentation va servir à définir les différentes zones en se basant sur des études de l’environnement et des effets relatifs aux nouvelles constructions sur ce dernier.
En ce qui concerne le PADD, ou le Projet d’aménagement et de Développement Durable, il est tiré directement des anciens POS. C’est à travers lui que sera visible la politique d’urbanisation d’une commune, en fonction de critères déjà abordés dans les POS d’autrefois. Toutefois, pour préserver l’environnement du mieux possible, le PADD intègre de nouvelles notions visant à la préservation des richesses naturelles de chaque commune et de chaque région.
Exemple :
La diversité biologique de la région Auvergne-Rhône-Alpes est préservée grâce aux PADD (Projet d’aménagement et de Développement Durable), qui vont faire en sorte que les nouvelles constructions ne viennent pas perturber l’équilibre naturel de la région tout entière.
Quelles zones vont composer le PLU ?
La partie la plus intéressante du point de vue des propriétaires concerne le zonage d’une commune. En effet, chaque terrain va se trouver dans une ou même plusieurs zones selon sa superficie. Pour vous repérer au mieux face à la carte, voici un petit mémo :
Une zone U est une zone urbaine, qui va elle-même être divisées en plus petites zones. Ces dernières seront étudiées pour définir le type de constructions qui pourront prendre place sur chaque parcelle.
Une zone AU est une zone à urbaniser. Cela signifie que dans un futur plus ou moins proche, cette zone pourra être urbanisée et faire l’objet de projets de constructions. Toutefois, il convient de noter que les zones AU sont divisées en deux : les 1AU et les 2AU. Les premières seront urbanisées bien avant les secondes, pour des raisons pratiques notamment.
Une zone A est tout simplement une zone agricole, qui est en théorie protégée et très réglementée. En effet, seules des constructions servant à la communauté tout entière ou à visée agricole peuvent être réalisées. Toutefois, en raison des nécessités de logements croissantes, il arrive que des zones A deviennent des zones AU.
Enfin, on trouve les zones N, qui sont les zones intouchables du PLU. En effet, elles concernent les zones naturelles et forestières et doivent être préservées au maximum.
Pour quelles raisons devez-vous consulter le PLU ?
Lorsque l’on souhaite vendre un terrain ou encore que l’on projette de faire construire un bâtiment dessus, il est indispensable de consulter le PLU. En effet, si vous vous trouvez en zone agricole ou encore protégée par exemple, vous ne pourrez pas vendre votre bien au même prix que s’il était en zone urbaine.
Selon la zone dans laquelle se trouve le terrain, différents types de bâtiments pourront être construits dessus, ce qui va intéresser fortement tant les particuliers que les promoteurs immobiliers. Ces derniers ont tout intérêt à s’assurer de la constructibilité d’un terrain, et surtout, ils se doivent de connaître précisément les règles encadrant les constructions futures.
Le PLU n’est guère facile à lire ni à interpréter, c’est pourquoi il est préférable de laisser un professionnel comme un promoteur immobilier l’analyser pour vous. Cela vous permettra de vous assurer de la fiabilité des informations puisque le promoteur à tout à gagner si le terrain est constructible. Dans le cas où vous ne voudriez pas vendre à un promoteur ou encore que vous n’avez pas de contacts avec l’un d’eux, vous pouvez faire appel à une société d’experts qui pourra vous accompagner du mieux possible dans vos démarches.
Il vaut mieux être bien entouré pour vendre un terrain, cela évite bien des déconvenues. De plus, si un professionnel de l’immobilier se rend compte qu’il est envisageable de faire réviser le PLU à votre avantage, il pourra très bien vous aider à monter le dossier en ce sens. La société évoquée ci-dessus pourra même contacter pour vous des promoteurs locaux qui seraient potentiellement intéressés par votre bien, ce qui représente un gain de temps considérable pour vous, et surtout, une vente plus sûre, plus rapide, et plus rémunératrice.