Avant de vous lancer dans la quête menant à l’obtention de votre permis de construire, il va vous falloir réaliser quelques recherches. En effet, pour pouvoir faire construire des bâtiments, quels qu’ils soient, sur un terrain vous appartenant, il vous faudra au préalable vous assurer de la constructibilité de celui-ci. Pour cela, vous devrez consulter divers documents, présents pour la plupart au sein de votre mairie, afin de définir par exemple la zone dans laquelle se trouve votre parcelle grâce au PLU.
Il sera également impératif de noter les directives concernant les bâtiments eux-mêmes, en fonction de la nature des immeubles que souhaitez faire construire, il se peut que des restrictions soient appliquées. Si vous n’en tenez pas compte, vous risquez fort de voir votre demande de permis de construire ne pas aboutir. Le fait de prendre en considération toutes les données qui sont présentes sur les documents officiels vous permettra de limiter au maximum les potentiels recours déposés à l’encontre de votre permis de construire. De plus, même si un recours est déposé, dans la mesure où vous aurez les documents de votre côté, il n’aboutira en théorie pas.
Sommaire
Quels documents devez-vous étudier ?
Vous devrez prendre le temps de vous renseigner auprès de votre mairie quant aux documents qui sont disponibles, il arrive en effet que dans de très petites villes, vous deviez prendre en considération des documents nationaux plutôt que locaux, comme le RNU par exemple.
Le PLU, le document principal
Les chances que vous deviez étudier le PLU de votre commune sont très importantes puisque depuis quelques années, presque toutes les villes en sont dotées. Ce document va avoir plusieurs fonctions, il va vous permettre de connaître la zone dans laquelle est située votre terrain mais aussi de prendre connaissance des restrictions liées aux bâtiments qui peuvent être construits. En effet, si votre terrain se trouve dans un quartier historique ou dont le style architectural est particulier, vous devrez peut-être respecter des règles pour que votre construction s’intègre du mieux possible dans son environnement. Des règles sont également établies dans certaines situations afin de limiter la hauteur des bâtiments par exemple. Vous devrez par ailleurs respecter une certaine distance entre votre construction et les bâtiments déjà présents dans les alentours.
On trouve dans le PLU des instructions en ce qui concerne les constructions à proximité de monuments historiques ou encore de lieux remarquables. Il est également possible que votre demande de permis de construire soit refusée en raison de la nature du bâtiment que vous souhaitez implanter sur votre terrain. Notez que si des tiers estiment que la présence du bâtiment que vous comptez faire construire fera perdre de la valeur aux leurs, vous pouvez être amené à leur verser des dommages et intérêts ou encore à détruire votre immeuble dans le cas où ces tiers déposeraient un recours.
En ce qui concerne les différentes zones dans lesquelles peuvent se trouver votre terrain, elles sont au nombre de quatre. La meilleure situation que vous pouvez rencontrer est celle dans laquelle votre parcelle se trouve dans une zone urbaine, c’est à dire en zone U. Dans ce cas, votre terrain sera constructible légalement et dans les faits, ce qui vous fera gagner du temps et de l’argent puisque vous n’aurez pas besoin de le faire viabiliser à vos frais. De plus, si vous souhaitez vendre votre terrain, vous pourrez réaliser une meilleure transaction au vu de sa nature.
Dans le cas où votre terrain se trouverai en zone AU, c’est à dire à urbaniser, tout n’est pas perdu ! Votre terrain est constructible légalement mais pas encore dans les faits, mais ce n’est qu’une question de temps avant qu’il soit viabilisé. Vous pouvez tout à fait demander à votre mairie quels sont ses projets pour les mois ou les années à venir au niveau des raccordements d’eau et d’électricité. Notez que des voies de circulation doivent également permettre d’accéder à votre terrain pour qu’il soit viable. Si votre terrain est en zone AU1, il devrait prochainement être viabilisé par la mairie elle-même puisqu’il se trouve alors à proximité d’une zone urbaine, ce qui est un atout majeur. En revanche, situé en zone AU2, votre parcelle est plus éloignée des différents accès à l’eau et autres, c’est pourquoi vous devrez certainement patienter quelques années. Si cela ne correspond pas à vos projets immédiats, vous pouvez tout simplement monter un dossier à présenter devant la mairie en proposant de réaliser vous-même les raccordements nécessaires à la viabilisation du terrain. Il convient d’entamer des négociations avec la mairie au préalable afin de vous assurer que vous n’allez pas débourser une somme importante sans que cela débouche sur une révision du PLU.
Il est possible que votre terrain soit placé dans une zone agricole, ou zone A, auquel cas, il sera difficile de faire construire un bâtiment dessus. En effet, seuls les bâtiments agricoles nécessaires à l’exploitation des terres situées dans cette zone peuvent faire l’objet d’une dérogation. Sachez que si le terrain se trouve en zone périurbaine, il pourra potentiellement devenir constructible un jour, mais il est difficile de donner une date à partir de laquelle ce sera le cas.
Enfin, notez qu’il existe également des zones N, naturelles et forestières, au sein desquelles il n’est pas possible de faire construire. Ces zones existent pour protéger l’environnement et le patrimoine naturel du pays. Des bâtiments nécessaires à l’exploitation de certaines forêts peuvent être construits grâce à des dérogations, mais cela demande de respecter certains critères précis.
Le cadastre, pour définir les limites de votre terrain
Une fois que vous aurez une idée de la zone dans laquelle se trouve votre terrain, n’hésitez pas à consulter le cadastre de la commune où il se trouve, que ce soit en mairie ou sur Internet. Il est en effet possible que ce que vous croyez être les limites de votre parcelle ne soient pas légales, c’est notamment le cas si les barrières qui définissent votre terrain ont été posées par la main humaine par exemple. En faisant appel à un géomètre, vous obtiendrez un balisage précis de votre terrain et connaîtrez alors sa surface globale.
La carte communale, un document parfois trop vague
Les plus petites communes ne disposent pas toujours du Plan Local d’Urbanisme mais ont une carte communale, sur laquelle vous pourrez trouver la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Il vous faudra alors prendre en compte les données nationales du RNU afin de connaître les limites et règles que doivent respecter les futurs bâtiments qui seront construits.
Le RNU, un document dont la portée est nationale
À l’origine, le RNU a été mis en place au niveau national pour lutter contre l’extension des villes après la Seconde Guerre mondiale, durant l’époque des Trente Glorieuse. La nécessité de reconstruire était importante à ce moment précis et l’État a préféré limiter l’urbanisation sauvage en fixant des règles précises.
Si votre commune ne dispose pas d’un PLU ni d’un PLUi, vous devrez alors vous en tenir à la plupart des informations présentes sur le Règlement National d’Urbanisme. Vous y trouverez toutes les informations dont vous avez besoin pour votre permis de construire mais il convient toutefois de vous renseigner auprès de la mairie quant aux détails qui pourraient être indiqués sur d’autres documents. Le RNU est en effet un document qui s’applique au niveau national, il se peut donc qu’il ne soit pas assez précis au niveau des zones par exemple.
Sachez que le RNU doit dans tous les cas être étudié avant de faire une demande de permis de construire car les tiers peuvent baser leurs potentiels recours sur les données présentes dans ce document.
Le certificat d’urbanisme, pour rassembler les caractéristiques de votre terrain
Pour avoir une vision globale de la situation de votre terrain, vous pouvez demander auprès de la mairie dont dépend votre parcelle un certificat d’urbanisme. Valable 18 mois, il vous servira de base sur laquelle vous pourrez monter votre dossier de permis de construire.
L’idéal est de demander un certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez ainsi accès à des données plus nombreuses et plus précises, comme les raccordements déjà présents sur votre terrain. La mairie dispose de deux mois pour vous transmettre le certificat d’urbanisme opérationnel correspondant à votre terrain, le mieux est donc de vous y prendre à l’avance afin de gagner un temps précieux.
Comment faire si votre terrain se trouve dans plusieurs zones différentes ?
Il est tout à fait possible que votre terrain se trouve dans différentes zones à la fois, ces dernières n’étant pas définies en fonction des limites des parcelles mais de données annexes. Ainsi, vous devrez peut-être faire des compromis pour pouvoir faire construire sur votre terrain.
Diviser pour mieux construire
Si seule une partie de votre terrain se trouve en zone urbaine et que le reste de celui-ci est en zone non constructible, cela ne vous empêche aucunement de faire construire sur votre bien. Il faut simplement que la surface constructible soit suffisamment importante pour correspondre à la surface minimale demandée par le PLU. Ce sont les plans que vous présenterez à la mairie au sein de votre dossier de demande de permis de construire qui vont être les plus importants, puisque grâce à eux, vous serez en mesure de prouver que les bâtiments ne se trouveront pas en zone non constructible. Vous pouvez par exemple utiliser la partie non constructible de votre parcelle en guise de jardin, ce sera une excellente manière de ne pas laisser cette surface à l’abandon.
Demander une révision du PLU
Dans le cas où une partie de votre terrain est en zone constructible et la seconde en zone à urbaniser, vous pouvez demander une révision du PLU en votre faveur. La mairie envisage dans un futur plus ou moins proche de viabiliser la partie de la parcelle se trouvant en zone AU, vous ne perdrez rien en demandant à connaître une date approximative à laquelle ce sera chose faite. Sachez que vous pouvez aussi proposer de viabiliser la parcelle par vos propres soins.
Important :
Pour faire réviser le PLU et augmenter vos chances de réussite, il peut se révéler utile de faire appel à un professionnel qui vous aidera à monter un dossier complet et convaincant contenant toutes les pièces nécessaires. Il est en effet indispensable de posséder certaines connaissances en la matière pour éviter de voir sa demande rejetée, ce qui vous ferait perdre beaucoup de temps.
Les circonstances qui rendent un terrain non constructible
Un terrain n’est pas placé en zone non constructible par hasard, ce sont bien souvent des circonstances particulières qui mènent à ce résultat. Par exemple, les zones agricoles sont préservées du mieux possible car elles représentent un atout majeur pour toute l’économie du pays. La présence de monuments historiques ou encore de paysages d’exception peuvent également vous empêcher de faire construire sur votre terrain.
Le risque lié aux catastrophes naturelles, une donnée à ne pas occulter
Si certaines parcelles ne sont pas constructibles bien que placées à proximité des zones urbaines, c’est tout simplement parce qu’elles ne sont pas assez sécurisées pour permettre l’implantation de bâtiments. C’est le cas des zones inondables par exemple, qui sont inscrites sur les différents documents d’urbanisme.
La présence de bâtiments dangereux
Si votre terrain se trouve à proximité d’une centrale nucléaire par exemple, vous ne pourrez pas faire construire quoi que ce soit dessus car encore une fois, les règles de sécurité ne seraient pas respectées. Certaines bases militaires sont également des lieux près desquels il n’est pas possible de faire construire, prenez le temps de vous renseigner à ce sujet avant d’entamer des procédures visant à obtenir un permis de construire en bonne et due forme.
La protection du patrimoine naturel et historique du pays, une cause majeure
Dans tout le pays se trouvent des monuments historiques divers ainsi que des paysages et lieux naturels remarquables. Pour les préserver, l’État a mis en place des restrictions en ce qui concerne la construction de bâtiments à proximité de ces lieux. Le but est de préserver le patrimoine national, qu’il soit naturel ou historique.