Tout savoir sur l’indemnité d’immobilisation

« Que faire si le promoteur ne donne pas suite à la promesse de vente alors que toutes les conditions suspensives sont levées ? » Vous êtes nombreux à nous demander cette question. C’est pourquoi on a choisi de dédier cet article à vous. Comment procéder pour empêcher le promoteur de récupérer sa caution bancaire ? Quelles sont les solutions ? Le point !

Pour répondre à cette question, il faut revenir à la base. En tant que propriétaire foncier, vous donnez une promesse de vente à votre promoteur, mais elle n’est pas « gratuite ». C’est la raison d’être de l’indemnité d’immobilisation.

Théoriquement, c’est la contrepartie de l’immobilisation de votre bien jusqu’à ce que le promoteur décide de lever ou non son option d’achat. Cependant, dans la pratique, ne pensez pas qu’un promoteur vous laissera facilement obtenir cette garantie d’immobilisation, même s’il décide de ne pas acheter votre bien et même si les conditions suspensives sont toutes levées.

 

Définition de l’indemnité d’immobilisation

Dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, on appelle une indemnité d’immobilisation le montant payé par le promoteur en échange de l’engagement pris par le propriétaire foncier de bloquer son bien immobilier jusqu’à la vente définitive.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation

Le montant de cette indemnité peut être librement fixé par le propriétaire vendeur. En effet, c’est à vous de fixer cette somme. Nous vous conseillons de réclamer au moins 5 % du prix de vente. Il est même possible de demander jusqu’à 10 %, mais cela demande une bonne capacité de négociation de votre part. D’autant plus que c’est souvent le cas dans une promesse synallagmatique et non dans une promesse unilatérale.

Quand et qui encaisse cette indemnité d’immobilisation ?

En principe, cette indemnité d’immobilisation est versée lors de la signature de la promesse de vente sur un compte séquestre (généralement, celui du notaire) ou le jour où le promoteur décide finalement de ne pas lever son option d’achat.

Pour le premier cas, le notaire attend souvent la fin du délai de rétractation mis à disposition du promoteur (10 jours) pour demander cette somme. Pour ce deuxième cas, le propriétaire vendeur doit prendre une caution ou une garantie à première demande pour garantir le paiement de cette somme.

 

La nature de l’indemnité d’immobilisation selon la jurisprudence

Il faut noter que la jurisprudence considère cette indemnité non pas comme le prix de la rétractation du bénéficiaire (le promoteur), mais comme la contrepartie de l’immobilisation du bien par le vendeur (le propriétaire foncier).

Donc, il ne faut pas confondre l’indemnité d’immobilisation à la clause pénale, à la clause de dédit ou encore au dépôt de garantie. Explications :

• L’indemnité d’immobilisation est une somme qui correspond au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente (le promoteur). Autrement dit, c’est le prix à payer pour interdire le propriétaire foncier de vendre son bien à une autre personne pendant la durée de vie de la promesse de vente.
• La clause pénale concerne les dommages et intérêts fixés forfaitairement et passibles d’une révision par le juge.
• La clause de dédit est un droit de repentir unilatéral d’un contrat moyennant le paiement d’une somme.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation

Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend de la décision du bénéficiaire (le promoteur). S’il lève son option d’achat, cette indemnité a pour vocation de s’imputer sur le prix de vente conclu. Dans le cas contraire, elle sera acquise au profit du propriétaire foncier.

Or, dans la pratique, il existe des cas où l’option n’est pas levée, mais l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, c’est-à-dire au promoteur.

• C’est le cas lorsqu’il y a une défaillance d’une condition suspensive, même si le promoteur ne lève pas son option d’achat.
• Il en est de même lorsque le promettant (le propriétaire vendeur) a commis une faute telle qu’un défaut de renseignement sur son bien immobilier.
• Enfin, c’est également le cas lorsque la mairie décide d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien en question.

En effet, dès lors que toutes les conditions suspensives sont réalisées et conformes à l’article 1178 du Code civil, l’acquéreur (le promoteur) ne peut pas s’échapper au paiement de cette indemnité d’immobilisation, même s’il ne donne pas suite à la vente. Rappelons-le, il s’agit du prix de l’exclusivité consenti au bénéficiaire.

 

Un juge a-t-il le droit de trancher le litige sur l’indemnité d’immobilisation ?

Il est assez récurrent de voir des litiges et des contentieux devant les tribunaux concernant cette indemnité d’immobilisation. C’est souvent le cas lorsqu’elle représente une somme assez conséquente et/ou lorsque le propriétaire vendeur suspecte son cocontractant (le promoteur) d’avoir organisé volontairement la non-réalisation de la transaction.

Dans tous les cas, le vendeur peut :

• Fournir des preuves sur les faits évoqués en respectant l’article 1304-3 du Code civil qui relate que : « une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché son accomplissement ».
• Renoncer à la vente et demander le versement de l’indemnité d’immobilisation en exigeant des dommages et intérêts.
• Ne pas entamer une voie de recours en justice pour aller à l’encontre de ses intérêts. Dans ce cas, le vendeur (le propriétaire foncier) ne peut proposer son bien à d’autres acquéreurs pendant la procédure.

Ensuite, le juge vient trancher le litige, mais il ne peut pas modérer le montant de l’indemnité sauf au cas où le délai d’attente du propriétaire foncier a été réduit. En effet, l’indemnité d’immobilisation peut être qualifiée de clause pénale. Dans ce cas, le juge sera en mesure de la rendre révisable (par exemple, lorsque l’indemnité est plus de 10 % du prix de vente).

 

L’indemnité d’immobilisation sous forme de caution bancaire

Dans le cadre d’une vente immobilière à un promoteur, toute signature d’une promesse de vente doit entraîner un versement de cette indemnité d’immobilisation. Cependant, l’acquéreur, c’est-à-dire le promoteur, a le droit de demander à sa banque ou à un établissement financier de verser cette somme pour lui afin d’éviter de débourser de la somme réelle au moment de la signature. Une solution qui lui permet de gérer sa trésorerie.

Cependant, nous conseillons les propriétaires fonciers de n’accepter que le compte séquestre, car c’est une garantie plus forte si jamais il y aura un litige entre vous et votre promoteur. En effet, la caution bancaire ne profite qu’à l’acquéreur (le promoteur), car elle lui permet de détenir ses fonds jusqu’à la levée ou non de son option d’achat. En cas de litige, les recours sont plus ou moins complexes.

 

Comment s’assurer que cette caution soit réellement versée ?

Nous allons maintenant répondre à la question citée dans le préambule de cet article : « le promoteur a déjà levé toutes les conditions suspensives, mais il ne donne pas suite à la promesse de vente. Comment s’assurer qu’il va verser cette caution ? »

Il y a deux choses à garder en tête :

1 – La caution bancaire a une date de validité dans la promesse de vente

Il semble important de souligner qu’en tant que propriétaire vendeur, vous devrez aller récupérer cette somme surtout si l’établissement cautionnaire est une banque. En effet, la caution bancaire a une date de validité aussi bien dans la promesse de vente que dans ses avenants. Une promesse subit au moins un à deux avenants pendant sa durée de vie.

Donc, vous devrez prévoir le renouvellement de cette caution, notamment la prorogation de sa date de validité, pour tous ces avenants. Malheureusement, de nombreux propriétaires oublient le maintien de cette caution bancaire dans les différents avenants de la promesse. Ainsi, même si l’ensemble des conditions suspensives avait été levé, la date de validité de l’indemnité inscrite dans la promesse initiale reste inférieure à 18 mois.

Effectivement, il y a des promoteurs qui sont de mauvaise foi et qui proposent de nouvelles promesses (avenants) pour rester en dessous des 18 mois afin d’éviter l’obligation. Sachez également que sur la promesse, il y a un délai entre la levée de l’option et la réitération de l’acte authentique de vente. Donc, nous conseillons les propriétaires fonciers de bien regarder la date de validité de la caution et la date de fin de promesse.

Si ces deux dates sont concomitantes, il y a souvent une clause qui stipule que la réitération peut s’effectuer pendant plusieurs jours sans dépasser les 30 jours pour recevoir tous les documents. Dans ce cas, il faut que la date de validité du cautionnement soit alignée à cela. Et pour cause, si jamais le promoteur ne réitère pas alors que les conditions suspensives sont toutes levées, il doit payer votre indemnité, mais l’établissement cautionnaire risque de vous dire que la caution n’est plus valide.

Le plus judicieux serait de négocier une date de validité de caution assez longue ou de demander une caution à première demande. Ainsi, vous ne risquerez pas de vous faire refuser par la banque cautionnaire.

2 – Il faut exiger une caution à première demande ou une garantie autonome à première demande.

Si le promoteur ne souhaite pas mobiliser sa trésorerie dans le compte séquestre, il doit vous proposer soit une caution bancaire, soit une garantie d’indemnité d’immobilisation. Dans tous les cas, en tant que propriétaire foncier, vous devrez exiger la caution ou la garantie à première demande.

Que ce soit la caution bancaire ou la garantie autonome, ce sont tous des alternatives pour qu’un tiers garant soit obligé de vous payer en dépit d’un litige entre le bénéficiaire (le promoteur) et le vendeur (le propriétaire foncier).

Cependant, la garantie d’indemnité d’immobilisation ou caution clause pénale est également limitée par une date d’échéance contractuelle. Du coup, cela revient à dire qu’il faut demander la prorogation de sa date de validité à chaque fois que votre promoteur demande un avenant de la promesse initiale.

Vous l’aurez compris, quel que soit le choix de votre promoteur pour vous indemniser le temps d’attente de l’acte de vente authentique, il faut toujours faire attention à la date de validité de la caution (caution bancaire ou garantie autonome).

 

Conclusion

L’indemnité d’immobilisation est la somme versée par le promoteur à titre d’acompte sur le prix de vente fixé. Elle est la contrepartie de l’immobilisation de votre bien pendant la durée de vie de la promesse. Elle va s’imputer sur le prix de vente si le promoteur décide d’acheter votre bien et vous sera versée s’il décide de ne pas lever son option d’achat.

Dans la pratique, cette indemnité d’immobilisation peut prendre la forme d’une caution bancaire ou d’une garantie autonome. De nombreux promoteurs choisissent l’une de ces deux options pour ne pas avoir à débourser de la somme réelle et donc, pour mieux gérer sa trésorerie pour son opération.

Il arrive souvent que votre interlocuteur (le promoteur) ne donne pas suite à la promesse malgré que toutes les conditions suspensives aient été levées. Dans ce cas, il vous appartient de récupérer cette indemnité d’immobilisation chez l’établissement cautionnaire.

Toutefois, bien avant cette étape, vous devrez vérifier si la date de validité de la caution ou de la garantie a été prorogée avec le renouvellement de la promesse (un avenant). Sinon, la banque cautionnaire risque d’invoquer l’invalidité de votre caution.

Pour éviter cela, il est conseillé de prêter attention à cet élément dès lors que votre promoteur souhaite vous proposer un avenant. Sachez qu’une promesse peut faire l’objet d’un ou deux avenants au cours de sa durée de vie.