En préalable à l’ouverture des discussions avec les promoteurs, il est important de faire sa propre évaluation du bien. On ne peut évidemment pas compter sur eux pour nous communiquer sa véritable valeur. Cela nécessite du savoir-faire et une méthodologie très pointue.
Voici quelques paramètres dont il faut tenir compte pour se faire une idée précise du tarif que les promoteurs sont susceptibles de proposer :
- Le potentiel constructible : il dépend en particulier du Plan Local d’Urbanisme (PLU), lequel précise la hauteur de la future construction. Le PLU peut également imposer certains critères en termes de façades, de voies d’accès, ou encore de disposition, qui peuvent influer sur le coût du projet. À titre d’exemple, la construction d’un immeuble, plutôt qu’un bâtiment de plain-pied, permettra la mise en vente de davantage de logements : plus c’est haut, plus c’est cher !
- Le marché de l’immobilier : il est nécessaire de se renseigner sur le prix des terrains et des habitations au m², et d’anticiper leurs futures fluctuations. Ces dernières sont en partie liées à d’éventuels changements pouvant survenir dans le quartier. La réalisation de nouvelles routes, l’ouverture de nouveaux moyens de transport, ou encore de commerces, sont pris en compte.
- Le coût de construction du projet : évaluer la dépense à venir impose une étude précise lors de laquelle les promoteurs ont recours à un architecte, des bureaux d’études ou des économistes de la construction. Il dépend des coûts des matériaux, de la main-d’œuvre et du matériel des différents corps d’état, ainsi qu’aux diverses réglementations imposées par le PLU ou qui concernent la thermique, l’acoustique, l’électricité, la sécurité incendie, etc. Selon les régions ou les périodes, les tarifs des entreprises du bâtiment peuvent varier.
- Les bénéfices à venir : les revenus liés à la commercialisation du projet dépendent des trois critères précédents, mais pas seulement. La conjoncture économique influe particulièrement.
Cette liste n’est pas exhaustive et les grains de sable susceptibles d’enrayer la machine sont nombreux. Par exemple, selon les promoteurs, il faut aussi calculer le coût du financement, lequel peut réduire leur marge.
L’étude préalable à la négociation liée à la vente d’un bien à des promoteurs est indispensable et particulièrement compliquée à réaliser : faire appel à Comparateur-Promoteur.com vous permettra de bénéficier de l’aide d’un professionnel disposant de toutes les compétences pour vous aider à optimiser votre prix de vente.